記者｜王婷婷

國內房地產行業的調整周期還在繼續，外資參與其中的方式有了新變化。

在戴德梁行日前舉行的網絡研討會上，眾多國外投資者表示正重新部署他們的投資組合，并將目光轉向另類資產，如物流、數據中心、生命科學和長租公寓等。

據戴德梁行亞太區資本市場部區域董事Gordon Marsden了解，全球投資者在2022年會適時謹慎恢復對亞太地區的投資布局，并重新部署其投資組合。

根據投資者意向調查顯示，隨著傳統行業從疫情中復蘇，一些曾被認為“難以進入、難以退出”的另類資產類別，成為目前投資者關注的重點。

“我們看到的是，投資者在另類資產中，如數據中心、冷鏈和最后一公里物流等，子類別和子子類別的細化程度越來越高。”Marsden表示。

比如，若要將10億美元分配至不同物業，投資者表示會選擇將更多的資金分配給物流而非寫字樓，并將大量額外資金分配到另類資產，包括數據中心和長租公寓。

盡管收益率有所下降，但超過35%的受訪投資者認為，物流行業從根本上仍然供不應求，還有30%的投資者預計該行業將出現積極但緩慢的增長。

其中，投資者對大中華區的工業與物流地產關注尤為明顯。

在2022年上半年，工業/物流成為外資在中國內地投資額第二大行業，工業類包括物流中心的投資占上半年總投資額的25%，僅次于寫字樓，占比明顯高于2020年和2021年的10%左右以及2019年的2%。

據戴德梁行資本市場部統計數據，2022上半年中國內地工業物流突破200億元。

近兩年，外資機構在中國物流地產市場開始頻頻出手。比如黑石集團以50余億元接盤富力地產旗下的廣州國際機場綜合物流園；凱德集團旗下凱德中國信托首次進軍中國物流市場，以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項優質物流資產。

今年2月份，亞太區最大不動產管理公司ESR（01821.HK，即易商紅木集團）宣布與一家機構投資者合作收購55萬平方米的資產組合，該資產組合共有11個已竣工的物流及工業資產，集中于長三角地區，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區。

基于此，仲量聯行也發布報告預計，在物流地產市場中，2021年至2022年間，亞太區優質物流地產總存量將增長17%，有望打破年增速紀錄。

受益于投資者對于豐富資產組合配置的需求日益強烈，物流和工業地產領域有望吸引更多資本進入。仲量聯行表示，未來三至五年內，該領域的資本部署有望翻倍，達到500-600億美元。

生命科學地產需求也在攀升，特色產業園的投資關注度不斷增加。

戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮表示，我們看到投資者對中國另類資產的興趣日益增加，尤其在政府利好政策的推動下，國內外投資人對生命科技園區的投資熱度高漲。

目前中國已推出不少相關生命科學的政策，包括健康中國2030、產業集群建設、“十四五”規劃和地方省市級政策等。基于這些利好政策，中國生命科技園區的投資前景將會繼續向好。

ESR投資的首個生命科學產業園正是位于中國。今年8月份，ESR與其合作伙伴以2.68億元人民幣作價收購了位于上海張江的生命科學研發產業園。

據了解，該生命科學產業園前身為張江NEO，位于上海張江高科技開發園區，是一個擁有600余家生命科學公司、150家研發機構和7家世界十大制藥公司的領先生命科學產業集群。

此外，在當前房地產市場面臨調整期間，中國的租賃住房市場也越來越受到國際投資者的關注，尤其是服務式公寓和酒店改造類的投資。

在此之前，美國長租公寓品牌睿星資本收購上海中山公園附近的資產，并對其改造翻新，推出首個高端租賃社區品牌LIV’N 833；奧克伍德集團與碧桂園合力推出高端公寓產品奧克伍德碧軒等。

與傳統房地產資產類別相比，另類資產的波動性和不確定性相對更小，并且與強大的宏觀增長動力緊密關聯，如城市化和科技進步，長期來看安全性會更高。

隨著投資者日益關注投資組合的多元化和對穩定回報的預期，未來包括數據中心、物流和長租公寓等資產無疑會受到投資者更多關注。