記者 辛圓

國民經濟研究所副所長王小魯周四表示，今后房地產業哪怕只保持現有建設規模不再擴大，平均每年都會有1/3新建住房過剩。他建議政府收購適用的滯銷房產，轉為廉租房和公租房。

王小魯在“鳳凰灣區財經論壇2022”上表示，據第七次全國人口普查數據，2020年，全國城鎮居民人均住房建筑面積37.6平方米，加上空置房和正在施工的住房及待售住房，全國城鎮住宅存量估計超過490億平方米，城鎮人均住房建筑面積近54平方米，折合居住面積約38平方米，接近發達國家水平，城鎮住房已接近飽和。

他認為，假設今后到2035年城鎮化率再提高10個百分點，達75%，城鎮人均居住面積提高到42平米（建筑面積60平米），城鎮充其量還需新建147億平米住宅，未來14年，平均每年只需新建10.5億平米住宅，城鎮住房就將完全飽和。

但是，“過去3年，平均每年新開工住宅面積15.9億平米。今后房地產業哪怕只保持現有建設規模不再擴大，平均每年都會有1/3新建住房過剩。”王小魯說。

他進一步指出，2001年全國土地收入接近1300億元，相當于地方財政收入的10%，2021年更是高達8.7萬億元，相當于地方財政收入的78%。賣地收入已成為地方財政重要的支撐。住房嚴重過剩會導致土地需求下降，進而導致地方財政“水源”干枯。

對這一可能出現的局面，王小魯建議，政府可以收購適用的滯銷房產，轉為廉租房和公租房，并通過政府采購擴大保障性住房建設。

“這一方面可以減輕房地產業和銀行業受到的沖擊，另一方面把保障性住房覆蓋面擴大到合理水平，分步使保障性住房能夠滿足城鎮低收入和中下收入居民的居住需要，應覆蓋未取得戶籍的城鎮常住人口。”他說，“但整個過程必須公開透明、建立規范，防止幕后交易?！?/p>

他還表示，可適當延長房企還貸時間，清理壞賬，整頓金融。貨幣當局可以適當釋放一定貨幣，例如通過降息減輕企業負擔，但仍要堅持貨幣總量控制，不要搞“大水漫灌”。同時，改革土地增值稅制度，政府對土地交易中的大幅度增值部分征收適當比例的土地增值稅，用于補充公共服務和社會保障資金的不足。

此外，王小魯強調，政府要過緊日子，壓縮不必要和不急需的政府支出，轉向量入為出的理財觀念，把更多的資源留給市場配置，減輕企業負擔，幫助企業渡過難關。實現政府職能轉變，政府退出競爭性市場活動，轉向以提供公共服務為中心任務。