文｜中國網地產

隨著存量市場的到來，二手房交易政策也在持續完善。繼調整二手房限售、優化“認房認貸”等政策后，近日南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州等數十個城市推出的二手房“帶押過戶”政策備受市場關注。

助力盤活存量市場

隨著城鎮化的快速發展，國內房地產市場存量時代已經到來。據早前鏈家地產數據顯示，2016年中國二手房交易額超過6萬億元，占住房交易總額的41%。其中，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。此外2017年有24個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。

諸葛找房分析認為，“帶押過戶”模式對于二手房交易而言，主要會帶來兩方面利好。其一，降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低交易成本以及解除資金籌措的困擾；其二，降低二手房交易風險，買方可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

整體來看，二手房交易風險及成本均有所降低，從根本上緩解二手房交易困擾，對市場活力的提升效果或更明顯，同時對促進當前房地產市場健康良性發展具有非常重要的現實意義。目前南京、深圳等城市均出現了二手房“帶押過戶”案例，未來預計將有更多城市跟進。

《民法典》護航

那什么是“帶押過戶”？顧名思義，帶押過戶是指存在抵押的房產不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發放新的貸款。

以前傳統的交易模式是，抵押貸款的房產想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，拿回房產證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。

實施 “帶押過戶”后，二手房交易減輕了“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，掃清了交易障礙，進一步充實二手房市場活力。

有資料顯示，“帶抵押過戶”主要受惠于《民法典》的推行。

據《民法典》第406條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”

業內人士指出，在《民法典》出臺之前，我國對抵押物交易的限制都較為嚴格。《民法典》施行后，明確了房屋作為物的屬性，帶來了抵押權設立在“物”上而非“人”上觀念的轉變。“帶押過戶”模式的出現使交易渠道更為暢通。

濟南、深圳等地率先試點并落地

據了解，早在2021年初《民法典》生效后，珠海就已經推出二手房交易“帶抵押過戶”的模式，成為第一個試點“帶押過戶”的城市。除珠海外，近日山東濟南、山東莒南、南京、蘇州、昆明、深圳、金華、福州、無錫、海南等地均已開啟試點工作。

以濟南為例。目前工行山東省分行落地全國首筆二手房“帶押過戶”業務。據悉，工行山東省分行嚴格按照《民法典》和《二手個人住房貸款管理辦法》相關規定，創新引入齊魯公證處“提存賬戶”管理環節，為業務安全保駕護航。

8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同濟南住房公積金中心、市司法局等宣布，創新推出二手房“帶押過戶”登記，對于存在抵押的房產要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來的房貸，就可以完成過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。

據了解，濟南市自然資源和規劃局不動產登記中心拓展線上申請系統，銀行貸款審批完成即可線上申請抵押預告登記，買賣雙方在手機端確認“雙預告登記”。同時，通過積極向房地產開發企業、房屋經紀機構延伸預告登記端口，進一步簡化辦理流程。

值得注意的是，在濟南推出的“帶押過戶”流程里，引入公證“提存賬戶”是重要的一個環節。據悉，在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，一旦交易失敗，資金將原路返還，避免發生資金糾紛，降低交易風險。

除了濟南外，9月17日，海南省人民政府辦公廳印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》提出，探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

9月20日，山東省臨沂市莒南縣發布《莒南縣2022年促進房地產平穩健康發展政策（第二批）》提出，莒南縣將執行實行二手房“帶押過戶”登記模式，存在抵押的房產上市交易，不用先歸還原來的房貸就完成過戶、抵押、發放新的貸款。

在“帶押過戶”利好的推動下，南京、深圳等城市均出現了二手房“帶押過戶”落地案例。

據悉，9月16日，南京市不動產登記中心通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行合作，已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。

深圳市坪山區司法局9月1日消息，坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，實踐二手房交易新模式。

此外，自《民法典》出臺之后，福州市不動產登記和交易中心主動作為積極行動，于2021年4月便啟用相關的新版申請表，之后不斷簡化相關流程、材料，呼吁更多的銀行機構實際參與進來，目前福州已辦結“帶押過戶”業務300余宗。

北京試點“連環單”業務并行辦理

據中指研究院監測數據顯示，2021年北京二手房成交面積超過1700萬平米，顯著高于新房的1010萬平米。同時由于購房成本較高，市場中“連環單”很多，市場運轉更加依賴二手房置換改善的鏈條。

北京作為存量交易的主力市場，二手房交易也在持續完善。9月23日，北京市住建委和市規自委印發《關于試行存量房交易“連環單”業務并行辦理的通知》，將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為并聯辦理。

據悉，“連環單”是指在同一時期內，購房家庭先出售名下住房，再次購買住房的交易業務。“連環單”業務并行辦理是指優化購房資格核驗規則，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業務調整為并行辦理，以提高房屋交易效率、降低購房成本。

試行期間，申請“連環單”業務的購房家庭應符合以下條件：有同時出售名下住房、購買本市存量住房需求；出售原住房后，具有北京市商品住房購房資格。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示，按過去的做法，“連環單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。實行并行處理后，優化了購房資格核驗操作，可以有效縮短“連環單”的交易周期。

實行“連環單”業務并行辦理，可以有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產市場活力。此政策的主要效用在于縮短交易時間，對市場供需的影響或較為有限。同時需要注意的是，目前僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環單業務納入試行范圍，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”鏈條暫不試用。

業內人士指出，不論是北京的“連環單”業務并行辦理還是其他城市的“帶押過戶”新模式可適用多種交易主體的需求，隨著低成本、低風險優勢的進一步顯現，二手房市場或將迎來新的發力點。