記者｜張子怡
民營房企發(fā)債又有一家實(shí)現(xiàn)“破冰”，這次的“幸運(yùn)兒”是卓越集團(tuán)。
深圳市卓越商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“卓越商管”）于近日發(fā)布2022年第一期中期票據(jù)公告，本次發(fā)行規(guī)模6億元，期限3年，申購區(qū)間為3%-4.3%，由中債信用增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
這是今年8月以來，中債信用增進(jìn)公司第6筆通過全額擔(dān)保方式支持民營房企發(fā)行的債券。此前龍湖、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝控股都曾通過增信方式成功發(fā)行中期票據(jù)，平均票面利率約3.3%。
跟上述5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業(yè)并未上市。
作為深圳本地房企的卓越集團(tuán)，在深圳因有大量寫字樓類商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)被稱為“寫字樓大王”，近年來更專注于發(fā)展住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，投資布局也從大灣區(qū)走向全國。
此次卓越商管發(fā)行中期票據(jù)的募集資金，也將主要用于卓越集團(tuán)在一二線城市的項(xiàng)目建設(shè)。
卓越商管公布的募集資金說明書顯示，用于的項(xiàng)目一為寧波杭州灣，項(xiàng)目由寧波卓越光谷置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)，位于杭州市，截至2022年6月末項(xiàng)目銷售進(jìn)度為69.78%。項(xiàng)目總投資金額約84.22億元，截至2022年6月末已投資76.51億元，自有資金比例為56.15%，擬使用募集資金不超過5億元。
項(xiàng)目二為杭州時(shí)代廣場，項(xiàng)目由杭州恒興置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)，位于杭州市，截至2022年6月末項(xiàng)目銷售進(jìn)度為37.02%。項(xiàng)目總投資金額約39.08億元，截至2022年6月末已投資34.79億元，自有資金比例為62.06%，擬使用募集資金不超過4億元。
項(xiàng)目三為佛山淺水灣，項(xiàng)目由佛山市勝華琦悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)，位于佛山市，截至2022年6月末項(xiàng)目銷售進(jìn)度為76.62%。項(xiàng)目總投資金額約30.05億元，截至2022年6月末已投資27.21億元，自有資金比例為33.74%，擬使用募集資金不超過2.8億元。
據(jù)了解，上述三個(gè)項(xiàng)目共預(yù)計(jì)使用募集資金金額達(dá)11.8億元。
卓越商管本次擬發(fā)行的中期票據(jù)總額為10億元，募集資金將用于項(xiàng)目建設(shè)、購回及償還境外美元債券等用途。從募集說明書也能看出，卓越商管所募集的10億元中期票據(jù)未來應(yīng)該都將用于項(xiàng)目建設(shè)。
卓越集團(tuán)作為未上市民企，能夠通過增信方式發(fā)行票據(jù)屬實(shí)不易。
卓越商管在發(fā)行2022年中期票據(jù)募集說明書里提交的資料，公布了2020年、2021年、2022年中期的三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)既能看到企業(yè)在這三年內(nèi)的進(jìn)取，也能看到在行業(yè)波動(dòng)下的艱難，財(cái)務(wù)的相對穩(wěn)健或許也是其能順利發(fā)行票據(jù)的關(guān)鍵因素。
利潤下滑幾乎是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的共通情況。
卓越商管2020年、2021年、2022年中期的營業(yè)收入分別為131.53億元、304億元 、86.03億元；凈利潤分別為32.78億元、22.73億元、7.59億元。其中，2022年中期營收同比微增7%、凈利潤同比下降33%。
近三年，卓越商管的貨幣資金一直處于能覆蓋一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債加短期借款的狀態(tài)，同時(shí)短期借款與一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債都處于下降態(tài)勢。
卓越商管2020年、2021年、2022年中期的貨幣資金分別為178.62億元、119.37億元、106.25億元；一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債分別為160.37億元、98.39億元、94.64億元；短期借款分別為6.17億元、4.01億元、0元。
值得注意的是，卓越商管還有一定規(guī)模的應(yīng)付賬款與應(yīng)付票據(jù)。
由于票據(jù)支付在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)科目，體現(xiàn)為公司的無息債務(wù)，因此不少房企通過支付票據(jù)替代融資，以及在“三道紅線”監(jiān)管下，還能降低紅線（凈負(fù)債率指標(biāo)以及現(xiàn)金短債比指標(biāo)）。
卓越商管2020年、2021年、2022年中期的應(yīng)付賬款分別為73.18億元、100.7億元、105.18億元；應(yīng)付票據(jù)分別為1.12億元、13.84億元、4.68億元。
此外，卓越商管2022年中期票據(jù)募集說明書顯示，待償還公司債余額2.60億元，證監(jiān)會(huì)主管ABS余額24.5308億元，美元債券余額4億美元。
在房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于調(diào)整期，卓越商管能夠順利發(fā)債可以解決一些資金需求的問題。
面對如今的樓市現(xiàn)狀，卓越集團(tuán)也在努力實(shí)現(xiàn)銷售去化，實(shí)現(xiàn)資金回籠。
10月8日，據(jù)卓越集團(tuán)消息，卓越集團(tuán)灣區(qū)公司國慶黃金周7天銷量超8.15億元。卓越灣區(qū)公司目前管轄除深圳中心天元外的深圳、惠州、東莞三個(gè)城市所有項(xiàng)目。