記者｜牛鈺

在第三輪土拍結束一個月后，北京今年的第四批次集中供地已有多宗土地進入預申請階段。

截至目前，北京市規劃與自然資源委員會官網已掛出10宗預申請住宅地塊，總起始價200.2億元，土地面積共計約28萬平方米，分布于朝陽、石景山、通州、門頭溝、延慶等區。

從規則來看，設置土地合理價格上限、現場搖號、提交高標準住宅建設承諾書等規則仍保留，10宗地塊中有6宗設置了競“現房銷售”面積，暫未出現競“政府持有份額”地塊。

最新推出的兩宗土地于10月23日上新，分別位于朝陽區崔各莊奶西村和石景山區古城板塊，起始價分別為28.1億元和26.9億元。

崔各莊奶西村為朝陽熱門板塊之一，在今年6月北京二輪土拍中兩宗地塊吸引多家房企參拍，奶西318地塊、319組合地塊分別被中建智地以29.8億元、首開以40億元摘得，銷售指導價分別為8.9萬元/平方米、8.5萬元/平方米。

上述兩個項目均已于9月底亮相，首開在奶西地塊引入中國金茂開發“望京樾”，9月29日首度開盤便官宣銷售51億。中建智地打造的中建宸園預售證剛獲批，開盤在即，有知情人士透露，該項目蓄客表現良好。

“崔各莊奶西地塊有交通、配套、規劃的優勢，比如東側中關村朝陽園北區，有明年即將投入使用的阿里新總部，經過市場驗證之后，崔各莊奶西地塊的優勢得到了開發商和購房人的認可，預計第四批次會受到追捧。” 合碩機構首席分析師郭毅對界面新聞表示。

作為北京自集中供地以來僅缺席今年三批次的供地大戶，朝陽區此次四批次預申請推出了2宗平房鄉地塊，位于朝陽常營及朝青板塊中間位置，2宗地塊相鄰，起拍價分別為22.2億、21.2億，為純住宅用地，容積率均為2.5，銷售指導價達到8.5萬元/平方米。

郭毅指出，該地塊具有稀缺性，周邊已有十多年沒有供地，并且從地塊本身來看，無配建或公建要求，規劃條件純粹，屬于開發商關注度比較高的地塊之一。

中原地產也認為，該地塊屬性較優，將打造成高層或小高層產品，但是否迎來哄搶也存疑。目前朝陽新盤多，存量高，且崔各莊、奶西村、東壩等板塊內的項目單價普遍在8萬元/平方米左右，雖然板塊區位不同，客群不完全一樣，但仍會對該地塊的未來銷售產生影響。

目前已有的10宗預申請地塊中，面積最大、起拍價最高的地塊位于亦莊開發區，起拍價28.7億元。由于生活配套待完善，執行通州雙限政策，該地塊周邊在售項目綠城桂語聽瀾去化并不理想，相鄰東側0033地塊為三批次中地方平臺公司亦莊控股拿下，亦莊該地塊能否順利轉入四批次供應還是個未知數。

今年以來，北京已完成三批集中供地，共成交了49宗地塊，總成交額約1480億元，供地規模不及去年。2021年全年，北京三輪土拍共成交57宗地塊 ，全年累計土地出讓金為1900億。

目前北京的四批次土地集中供應還處在預申請掛牌階段，預申請地塊還需獲得開發商報名后才能轉入正式供應名單，一定程度上可避免地塊出現流拍、終止等情況。

接下來或許會有其他預申請地塊陸續掛牌。 郭毅指出，從預申請到正式掛牌出讓，還需要經歷開發商對地塊價值的摸排和與政府洽談，至于真正掛牌地塊數量有多少，還會不會有優質地塊不經預申請直接轉入正式掛牌，都未可知。

不過，今年已經歷三輪土拍的北京新房市場壓力并不小。據合碩機構統計，截止10月24日，北京新房供應套數為45728套，成交套數為34775套。

郭毅分析稱，這種供需之間的關系使得北京市場出現了跟以往不同的倒掛現象，如果市場庫存持續上升，會有去化壓力，開發商也會更為謹慎的去摘地，避免拿到非優質地塊之后出現投資失利、銷售不暢的局面。

“從北京土地市場格局來看，一方面要盡量多推一些優質地塊，有效調節市場承載力和土地出讓的關系。另一方面在調控層面上讓需求端有打開的狀態，讓去化的流速跑起來，這樣也有利于北京多批次土地供應的成交。”

除了北京外，今年還有包括南京、無錫、蘇州等城市陸續推出第四批集中供地計劃。

中指研究院土地事業部負責人張凱指出，增加一輪土地供應，一方面能通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內的資金壓力，另一方面可以在現階段有效補充地方的土地財政收入。

10月25日，無錫完成第四批次集中供地，也是22個城市中首個完成第四批次集中供地的城市，最終13宗地塊全部底價成交，成交總價163.78億元，整體土地市場熱度仍然維持在低位。

張凱認為，理論上來說四批次地塊很難在年內完成開盤并形成有效回款，導致這批地塊對于房企的吸引力有一定程度下降，疊加房企銷售端未有明顯改善，第四批次土拍或仍將延續低溫態勢。