記者 | 吳紹志
從爆款到催收,長(zhǎng)城新盛信托經(jīng)歷了“冰火兩重天”。
近日,中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布一份判決,長(zhǎng)城新盛信托與西安一家地產(chǎn)公司對(duì)簿公堂。
北京市高級(jí)人民法院最終判決,西安知時(shí)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“知時(shí)節(jié)地產(chǎn)”)向長(zhǎng)城新盛信托償還借款本金1.82億元,支付利息4375.24萬(wàn)元及復(fù)利、罰息。
事情起源要追溯到2014年4月,知時(shí)節(jié)地產(chǎn)與長(zhǎng)城新盛信托簽訂《借款合同》,約定合同項(xiàng)下借款為股東借款,借款資金來(lái)源于長(zhǎng)城新盛信托發(fā)行的“長(zhǎng)城新盛·西安匯成和苑項(xiàng)目組合投資集合資金信托計(jì)劃”(以下簡(jiǎn)稱“西安匯成和苑項(xiàng)目信托”)項(xiàng)下募集的信托計(jì)劃信托資金,借款金額累計(jì)不超過(guò)2.2億元,借款期限為24個(gè)月,借款利率為12%/年。
作為風(fēng)險(xiǎn)防范措施,借款雙方簽訂了兩份抵押合同。知時(shí)節(jié)地產(chǎn)分別以其合法持有的西安匯成和苑項(xiàng)目下的土地使用權(quán)及西安匯成和苑項(xiàng)目下的在建工程,為主合同項(xiàng)下的債務(wù)提供抵押擔(dān)保,抵押擔(dān)保的金額為2.2億元。之后雙方依法辦理了土地使用權(quán)的抵押登記手續(xù)。
同時(shí),知時(shí)節(jié)地產(chǎn)原股東劉思甜提供不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證,現(xiàn)股東朱博學(xué)、劉甲午分別以其持有的39%、10%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。
長(zhǎng)城新盛信托官網(wǎng)顯示,西安匯成和苑項(xiàng)目信托是一只運(yùn)行中產(chǎn)品,優(yōu)先級(jí)信托規(guī)模2.2億元,分兩期發(fā)行,一期1.7億元,二期5000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)收益率10.5%/年-11.5%/年。信托資金用于購(gòu)買(mǎi)知時(shí)節(jié)地產(chǎn)原股東持有51%股權(quán)及發(fā)放股東借款,并專項(xiàng)用于匯成和苑項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

長(zhǎng)城新盛信托介紹,匯成和苑項(xiàng)目地處西安市南二環(huán)與南三環(huán)間城南板塊核心,為剛需住宅項(xiàng)目;西安交大等定向銷(xiāo)售總房源90%;短期應(yīng)收房款4.3億元;銷(xiāo)售回款總計(jì)14.3億元,覆蓋信托本息和4.92倍;項(xiàng)目總工程量已完成70%;靜態(tài)抵押率為48.25%。
值得注意的是,第一期產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)火爆,甚至出現(xiàn)了超額認(rèn)購(gòu)的情況。原本計(jì)劃募集1.7億元,推介期及開(kāi)放期內(nèi)收到共計(jì)68位合格投資者共計(jì)1.911億元的認(rèn)購(gòu)資金。
緊接著2014年5月8日,長(zhǎng)城新盛信托正式向知時(shí)節(jié)地產(chǎn)發(fā)放第一筆借款1億元;同日發(fā)放第二筆借款7000萬(wàn)元。
看似風(fēng)光無(wú)兩的信托產(chǎn)品,背后卻是暗流涌動(dòng)。
2016年,有購(gòu)房者在投訴平臺(tái)稱,原定2015年5月交房,開(kāi)發(fā)商卻五證不全,始終未能交房,同時(shí)催促業(yè)主收房,逾期不收房視為自動(dòng)放棄,2018年、2019年還有媒體曝出存在“一房?jī)少u(mài)”的情況,業(yè)主爭(zhēng)先入住未裝修的毛坯房。
在這些風(fēng)波出現(xiàn)的同時(shí),知時(shí)節(jié)地產(chǎn)自身面臨重重資金問(wèn)題。
西安匯成和苑項(xiàng)目信托兩年期限到期后,還不上錢(qián)的知時(shí)節(jié)地產(chǎn)和長(zhǎng)城新盛信托協(xié)商將還款期限延長(zhǎng)2年。截至2016年5月,債權(quán)本金為1.82億元。
兩年之后又兩年,到2020年4月,長(zhǎng)城新盛信托多次向知時(shí)節(jié)地產(chǎn)發(fā)出《催收利息提示函》《催收本息提示函》。催收無(wú)果,雙方這才走上法庭。
不過(guò),看似債權(quán)方的長(zhǎng)城新盛信托其實(shí)早已脫身。
在知時(shí)節(jié)地產(chǎn)申請(qǐng)延期時(shí),2016年5月,AMC機(jī)構(gòu)中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下的全資子公司德陽(yáng)市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“德陽(yáng)國(guó)資”)已經(jīng)接盤(pán),與長(zhǎng)城新盛信托簽訂了《債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》,同意受讓長(zhǎng)城新盛信托持有的知時(shí)節(jié)地產(chǎn)債權(quán)收益權(quán),約定轉(zhuǎn)讓借款為1.82億元。但雙方也簽訂了《委托管理協(xié)議》,德陽(yáng)國(guó)資選擇和委托長(zhǎng)城新盛信托代為管理其合法享有的債權(quán)收益權(quán)及相關(guān)權(quán)益。
新古律師事務(wù)所主任律師王懷濤告訴界面新聞?dòng)浾撸骸斑@是AMC領(lǐng)域常見(jiàn)的操作,也是信托、基金、資管計(jì)劃常見(jiàn)的操作模式;訴訟主體既可以是信托公司,也可以是德陽(yáng)國(guó)資公司,如果采用信托公司做原告的話,要回的錢(qián)根據(jù)信托公司和德陽(yáng)國(guó)資公司簽訂的《委托管理協(xié)議》約定的內(nèi)容執(zhí)行。”
作為信托行業(yè)的“小透明”,長(zhǎng)城新盛信托是在重組原伊犁哈薩克自治州信托投資公司基礎(chǔ)上設(shè)立,注冊(cè)資金3億元,股東包括:中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司(35%)、天瑞集團(tuán)股份有限公司(35%)、德陽(yáng)國(guó)資(27%)和伊犁哈薩克自治州財(cái)信融通投資擔(dān)保有限公司(3%)。
截至2021年末,公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模不到百億,僅有98.18億元。公司近兩年業(yè)績(jī)連續(xù)虧損,2020年、2021年凈利潤(rùn)分別為-9820.87萬(wàn)元、-4311.72萬(wàn)元。