記者 | 牛其昌
作為昔日山東商業集團旗下的地產平臺，山東省內實力最強的房地產開發公司之一，魯商發展（600223.SH）宣告徹底剝離房地產開發業務。
2022年11月15日晚間，魯商發展發布籌劃重大資產出售暨關聯交易公告，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東山東省商業集團有限公司（下稱“魯商集團”）或其所屬公司。根據初步研究和測算，本次交易預計構成重大資產重組。
魯商發展表示，若本次交易順利完成，公司將名下房地產開發業務相關資產負債置出，未來將聚焦于生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業務。本次交易有利于改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力。
公開資料顯示，魯商健康產業發展股份有限公司原名為“魯商置業”，是魯商集團控股的國有上市公司（持股比例51.62%），實控人為山東省國有資產監督管理委員會（持股比例36.13%）。根據中國房地產業協會發布的《2020中國房地產上市公司測評研究報告》，在中國房地產上市公司綜合實力百強榜中，魯商發展是唯一入選的山東上市公司。
值得一提的是，魯商集團是由山東省商業廳改制的國有大型企業，除魯商發展外，旗下還有另一家A股上市公司銀座股份（600858.SH），以及今年7月剛剛由魯商發展分拆至香港上市的魯商服務（02376.HK），集團資產總額1340億元。
界面新聞注意到，魯商發展的地產項目主要以山東省內為主，以濟南、青島為核心，重點布局臨沂、泰安、濟寧、菏澤等三、四線城市。盡管公司也嘗試過全國化戰略，布局了哈爾濱和重慶，但總體體量并不大。
有業內人士分析認為，魯商發展完全依附于控股股東的戰略規劃，缺少獨立的房地產開發能力，讓其錯失國內地產發展的黃金十年。加之三、四線城市的地產項目周轉率不高，開發周期長，企業資金成本高昂，進而導致毛利率偏低，進一步侵蝕了營業利潤。
2018年，隨著“房住不炒”政策層層加碼，房地產行業開始陷入不景氣，原本只有房地產銷售、物業管理、酒店三個業務板塊的魯商置業開始謀求向健康領域轉型。
2018年10月，魯商集團以魯商置業持有的三家子公司股權與福瑞達醫藥進行了資產置換。同年12月底，魯商置業受讓了魯商集團持有的福瑞達醫藥100%股權，公司將持有的泰安銀座房地產開發有限公司97%股權、東營銀座房地產開發有限公司100%股權和濟寧魯商置業有限公司100%股權轉讓給魯商集團，并以現金方式支付1.2億元。
借此，魯商置業進入大健康產業，年報新增藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營業務，并于2019年7月更名為“魯商發展”。
2020年，魯商發展完成對透明質酸原料生產企業山東焦點生物60%股權的收購；2021年9月，魯商發展又通過參股新疆伊帕爾汗香料股份有限公司10%的股權，進入精油芳香行業。
進入2022年，魯商發展表示，公司持續向大健康產業轉型，“從開發商向生活服務商轉變，從賣房子向營造美好生活方式轉變”。
從經營數據來看，今年以來，受房地產市場下行因素影響，魯商發展多項經營數據進一步被“腰斬”。前三季度，公司房地產項目實現簽約金額56.12億元，同比減少52.21%；實現簽約金額面積53.13萬平方米，同比減少51.24%；新開工面積48.89萬平方米，同比減少58.74%。
相比之下，前三季度生物醫藥板塊實現收入19.98 億元，同比增長27.67%；化妝品業務實現收入14.29億元，同比增長43.91%，其中“頤蓮”品牌實現收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實現收入7.45億元。值得一提的是，前三季度化妝品板塊的毛利率高達58.56%，遠超房地產及物業板塊的19.79%（參考半年報數據）。
盡管如此，從魯商發展的營收占比不難看出，即將被剝離的房地產開發業務仍是其絕對的主營業務。Wind數據顯示，2018-2021年，魯商發展合并報表范圍的房地產銷售收入分別為74.99億元、87.59億元、115.22億元、92.80億元，占比分別為85.01%、85.12%、84.62%、75.06%。從今年上半年來看，房地產及物業的營收占比仍然高達近七成。
魯商發展表示，通過本次交易，剩余其他業務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年1-9月收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。
據界面新聞根據2021年年報數據測算，徹底剝離房地產開發業務后，魯商發展的營收將減少92.80億元，占比約75.06%，而歸母凈利潤則只減少1.12億元，占比約30.94%。
有分析人士對界面新聞表示，正是由于房地產業務基數大，導致魯商發展的化妝品、生物醫藥等業務的營收占比并不突出。但從凈利潤的貢獻來看，上述業務已經完成了對房地產板塊的超越。此次剝離地產開發業務，有助于剔除地產板塊對經營的拖累。
據悉，本次交易價格尚未確定，具體交易價格將根據經國有資產監督管理部門或其他有權單位備案的資產評估價值為基礎確定。魯商發展表示，本次交易如能順利完成，預計將降低公司資產負債率，優化資產結構。