記者｜牛鈺

近期針對民營房企的融資政策頻出，國際投行隨后對內地房企評級有所上調。

3個月前一份做空報告使得龍湖集團（00960.HK）股價大跌的瑞銀，近日重新上調了龍湖評級至“買入”。

“我們此前下調了龍湖的評級，原因是現金流出、降價和土地儲備減少，現在我們將其從中性升級為買入，因為我們認為最糟糕的情況可能已經過去。”瑞銀在報告中表示。

瑞銀這次上調龍湖評級主要有三個具體原因，其中最重要的是龍湖提前償還2023年到期的美元債，以及得到央行支持的200億元債券發行配額，表明其有能力償還2023年到期的債務。

另外，瑞銀更新了對龍湖的現金流分析，預計龍湖現在能夠實現正向的經營性現金流，并且最近疫情防控優化，有利于龍湖商業業務發展，對龍湖商業的估值達到1440億元，這高于龍湖集團11月16日收盤后1278億港元的總市值。

基于SOTP(分類加總估值法)測算，瑞銀認為龍湖的目標價為25.70港元/股，相比11月16日20.35港元/股的收盤價，還有26.3%的上漲空間。

瑞銀同時在報告中指出，近期包括“金融16條”等重大政策出臺，可能標志著房地產行業的一個轉折點，因為在支持行業的基礎上轉向支持開發商，然而要恢復購房者信心還需要時間，預計政策會進一步調整。

11月15日，標普信評也發布研報稱，近期的支持政策是在保持“房住不炒”政策定力的同時，使用金融手段支持房地產行業健康發展，保證房地產企業合理的融資需求。

標普信評表示，這些出臺措施的額度更加充足，能夠有效緩解民營房企的再融資壓力，另一方面，“第二支箭”2500億元額度的及時和精準投放至關重要。

該機構通過選取了23家典型的民營房企，通過梳理發現這些企業在2022年11月至2023年12月到期的公開市場融資（含國內人民幣債券、海外債券及ABS產品）合計在2200億元左右，“第二支箭”的整體額度基本可以覆蓋。

根據對上述23家企業進行的數據分析，假設按照可動用現金占全部貨幣資金30%的壓力情境，在再融資渠道基本對民營房企關閉的環境下，有大量民營房企無法堅持到2023年底，而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動性壓力。

標普信評指出，此次支持并不是無限度、無標準的兜底，而是以市場化、法制化、公開透明的方式，重點支持那些治理結構完善、聚焦主業、資質良好，財務總體健康但面臨階段性流動性緊張的企業。

這種企業主要分為三類：家底厚的企業，表現為歷史上發展審慎，在手可動用現金可以覆蓋未來到期債務；到期結構好的企業，表現為債券到期相對較晚，短期內到期壓力不大；對公開市場依賴度低的企業，這類企業融資以銀行貸款為主，相對容錯空間較大。

另一家評級機構穆迪也在11月15日發布報告稱，“第二支箭”支持工具對龍湖集團等符合要求的民營開發商具有正面信用影響，因為這有助于其在債務資本市場進行融資。

穆迪表示，房地產開發商恢復與維持債務資本市場融資渠道的能力，還有合約銷售的回升將是重建市場信心的關鍵因素。在支持工具的更多細節得到披露之后，穆迪將繼續評估這對民營開發商的影響。

實際上，自去年下半年以來，穆迪、標普、惠譽三大評級機構屢屢對參評房企下調評級，直接影響到市場信心，導致多家房企出險股票、債券價格大幅下跌，甚至增加其境外融資難度及債務到期速度。

雖近期有對部分房企預期提高，但評級機構仍在下調一些房企的評級。

在海外融資發行受阻的環境下，截止目前，已有近70家房企主動撤銷這三家評級機構的評級，專注保留維護國內評級，以可以避免評級下調持續對公司債券、股價造成影響。

近兩個交易日，受國家統計局公布的10月房地產開發投資、銷售繼續筑底影響，剛經歷大漲的房地產板塊再度回調。

11月16日下午，房地產開發板塊震蕩走低，截止發稿時，新城控股、金地集團、華夏幸福、濱江集團等跌超5%，港股雅居樂集團、德信中國、龍光集團、上坤地產等均跌超15%。

標普預計，中國商品房銷售額將在當前的水平持續保持“L”形態。雖然商品房銷售額大概率不會回暖，但只要再融資渠道通暢，企業也可以度過這一周期，而近期一系列金融政策工具可讓房地產行業“以時間換空間”，最終實現平穩落地。