記者 樊旭 辛圓
12月3日，參加國際金融論壇（IFF）2022全球年會的經濟學家認為，紓困房地產行業的“金融16條”政策的出臺，代表著監管層對房地產行業的救助從之前“零打碎敲”的模式轉為更加系統性的扶持，預計地產企業融資問題將得到有效改善。
盡管如此，他們認為，此輪房地產行業的下行除了融資政策收緊外，還有城市化進程放緩、潛在經濟增長率下降、人口老齡化、新冠疫情等諸多因素的影響， 整個行業企穩可能仍需時日，特別是需要更多支持銷售端的政策。
中國人民銀行、銀保監會11月中旬發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從穩定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、保障住房金融消費者合法權益、做好受困房地產企業風險處置、階段性調整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等6個方面出臺了16條具體措施，被業內稱為“金融16條”。
“政策從去年底開始已經有所寬松，但都是救助某些企業的某些保交房項目，沒有意識到整個房地產出現系統性下行。從最近出臺的‘16條’看，政府已經意識到這一點，開始系統性幫助房地產（行業），涉及貸款、發債、信托、政策性銀行等各個方面，保障開發商資金的流動。”瑞銀投資銀行亞洲經濟研究部主管及首席中國經濟學家汪濤在會上說。
渣打銀行大中華及北亞區首席經濟學家丁爽也表示：“近期的一系列措施是從原先的零打碎敲解燃眉之急的方式，轉變成更為系統性的措施，包括開發貸款、建筑貸款，抵押貸款等，還有一個比較重要的是涉及到并購。因為最后如果能夠讓行業恢復正常，可能還是要通過重組、收購來解決。”
“整體上看，上述措施，加上‘三支箭’，貸款、債券、再融資，這些手段推出來，給人的感覺是解決問題的緊迫性正在增加。”他說。
不過，經濟學家普遍認為，盡管“金融16條”將有效促進房企融資端恢復，但房地產市場的企穩仍具有一定的不確定性。
安信證券首席經濟學家高善文打了一個比方稱，之前很多房企可能是在“ICU”（重癥加強護理病房）里，或是在去“ICU”的路上，有一些進了“火葬場”。近期的政策是讓沒有進入“ICU”的盡量提前救治，不進“ICU”；進了“ICU”的盡量不要去“火葬場”，下一步的目標是把多數房企能從“ICU”里救出來、然后送到“普通病房”里。
“但是，你如果指望它在‘普通病房’里馬上就能活蹦亂跳地參與火熱的建設，可能想多了，這需要時間，何況現在還在‘ICU’里或在去‘ICU’路上的是不是已經轉入‘普通病房’，恐怕還要再看。”他說。
野村證券中國首席經濟學家陸挺進一步指出，導致此輪房地產行業下行的主要因素有四個：一是城市化趨緩、人口老齡化、潛在經濟增長率下降等趨勢性因素；二是整個行業自2018年起就處于下行周期；三是新冠疫情沖擊；四是金融、融資端猛烈的收縮政策。
“這四個因素中，真正改變的只有融資端，其他都沒有改變，尤其是在疫情方面，如果沒有真正地擺脫疫情，我們要看到清晰地、大幅度的房地產的反彈，可能性是比較小的。”他說。
此外，與會經濟學家認為，除了對房企融資端的支持，整個行業要企穩，可能還需要出臺更多銷售端的支持政策。
平安證券首席經濟學家鐘正生指出，如果銷售端起不來，目前的紓困政策只能起到暫時的止血作用，房企可能積累更多庫存，只是把房地產的風險往后推延。“銷售端起來才能帶動起來整個產業鏈。”他強調。
丁爽也表示，對房地產行業來說，最終還是要看需求端、房屋的銷售數據能不能上來。如果看短期，保交樓的問題解決，后面還有樓價的問題。如果有潛在需求的購房者看到樓價開始穩定，此時需求端會出現比較大的改善。
汪濤更是直接建議，進一步下調按揭利率，降低首付比例。
在當天的論壇上，西班牙對外銀行亞洲首席經濟學家夏樂表示，國外投資者經常討論的一個問題是，中國房地產行業會不會重蹈上世紀九十年代日本房地產泡沫破裂的覆轍。他們也非常希望知道什么樣的政策，能夠幫助中國的房地產實現“軟著陸”。
高善文回應道，1990年代初，日本房地產泡沫破滅有兩個很重要的背景，而這兩個情況中國都不具備。一是，在日本房價大幅上升的過程中，日本朝野上下均不認為有房地產泡沫，但中國從2013年開始，部分政府官員和學者就在呼吁，要警惕出現泡沫。2011年后，監管層防范和擠壓泡沫的行動就沒有停止過。
第二，高善文指出，日本房地產投資占GDP的比例從1985年開始上升，1987年后更是急劇上升，直到泡沫破滅才一路向下。而中國房地產投資占GDP的比重峰值出現在2013年，2014年后一路下行，2019年后，我國房地產投資占GDP的比重比很多國家都低。
盡管如此，鐘正生認為，日本房地產的崩盤依然對中國具有啟示作用，國內監管層、金融機構都需要防微杜漸。
他指出，一方面，日本房地產崩盤后，金融機構的不良債權問題暴露得非常明顯，但是耽誤了10年多才徹底解決。這個問題對中國的啟示是，金融機構要對房地產的風險暴露有一個清晰的摸底，有明確的處置方式，不要無限期的拖延。
另一方面，鐘正生指出，日本房地產的崩盤和產業空心化是并行的。“說白了，大家覺得實體經濟回報不行，所以投向房地產這個暴利的行業。房地產崩盤之后，產業空心化并沒有很好地解決。相當于暴利的崩盤了，疲憊的還是疲憊，沒有一個抓手。”
“所以中國如果要擺脫對房地產的依賴，必須有新的增長動能出來，否則宏觀政策一直會受房地產綁架，因為它帶動的產業鏈這么長，但是救到什么程度才算呢？”他說。