記者 | 黃昱
隨著12月15日第四批集中供地收官，廣州2022年住宅用地土拍落下帷幕，全年攬金約1221億元，相比2021年縮水約557億元。
從第四批集中供地的情況來看，廣州土地市場仍未回暖。本輪只掛牌了6宗地塊，是廣州歷次集中供地中數量最少的，但仍舊有1宗地塊流拍，還是位于中心區天河區。
另外成交的5宗地塊只有一宗溢價，同樣是位于天河區，由保利發展以95.8億元拿下，溢價率0.2%。折合樓面價約4.6萬元/平方米，沖上廣州樓面價TOP8。
作為總部位于廣州的央企，保利發展也是今年廣州市場的拿地大戶，總計拿下5宗地塊，其中2宗沖進了廣州樓面價TOP10。
第四批集中供地中，參與拿地的民營房企多了起來，且久違的出現了民企拿地情況，最終民企方圓集團攜手黃浦區國資知識城集團底價競得黃埔區地塊。上一次民營房企在廣州拿地還是5月份的2022年首次集中供地。
在銷售市場尚未明顯恢復之前，廣州土拍持續低迷算是意料之中。今年以來，廣州樓市基本延續去年下半年的冷淡態勢，一二手房在下半年均出現了明顯的降價。
據國家統計局數據，11月份，廣州新房價格環比下降0.5%，二手房價格環比下跌0.6%，均連續四個月下滑。
盡管如此，廣州仍保持調控定力，并未對限購、限貸、限售等需求端政策進行調整。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，廣州樓市接下來不排除會適時加大對剛需和改善型住房需求的支持，在房住不炒的前提下，可能適當降低限購令門檻年限、認房不認貸等。
供地目標完成率僅過半
為了降低土地市場熱度、抑制地價，“兩集中”供地政策從去年2月開始在包括廣州在內22個試點城市施行，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，且全年住宅用地供應不能超過3次。
然而，去年下半年以來，房地產市場進入調整期，一批民營房企主動退出了土地競拍，土地市場開始明顯降溫。
以廣州為例，去年首輪、二輪、三輪的流拍率分別為12.5%、52.1%、23.5%。今年，在市場下行、企業拿地意愿較低情況下，廣州集中供地明顯縮量，即便追加一輪，供應量合計只有58宗，同比幾乎折半。即便如此，土地出讓情況也不理想，流拍率依次為5.6%、21%、17%、17%。
廣州今年計劃的住宅用地供應總量約為751公頃，但四批供地結束后，目標完成率也僅有58%。
不止廣州如此，各地土地供應普遍縮量。據中指院數據，截至10月27日，全國22城供地計劃完成率整體不足五成，其中長春、重慶不足三成。
為了提升房企的拿地積極性，廣州今年供地總體素質大有提升。據克而瑞統計，今年廣州四批供地，中心六區宅地供應幅數多達33宗，占比達57%，比去年猛翻一倍，其中第四批次中心六區供應量占比達83%。
去年除越秀、天河零宅地供應，其余的中心四區宅地合計供應31宗，占比不及三成，其中還包含不少來自白云區北部四鎮的地塊。
克而瑞研究中心指出，今年廣州第四批次集中供地走的是“少而精”路線，不讓貨量過剩的外圍區多增負擔，同時讓供不應求的中心六區需求有所釋放。此外，以期望降低流拍率，提振市場信心。
然而，在市場復蘇緩慢的情況下，即便11月融資端的政策支持力度空前，房企拿地仍然謹慎。在廣州第四批供地中，唯一拿地的民企方圓集團還是聯合黃埔城投平臺知識城投資，另外四塊地越秀地產拿下兩宗、保利發展一宗、中建拿下一宗。
唯一流拍的地塊是位于天河區的梅花鋁廠地塊，在它隔壁的是越秀地產在第二輪集中供地中搖號拿下的燕塘地塊三。從地塊素質上來看，梅花鋁廠地塊比燕塘地塊三更靠近地鐵站，生活配套更成熟，此次流拍有些讓人意外。
肖文曉指出，梅花鋁廠地塊流拍，多少還是受到燕塘地塊三首開去化表現的影響，按照5萬+的可售樓板價計算，7、8萬起的新房售價難以滿足開發企業對利潤的考核要求，而價格低開之后項目去化不達預期，更讓有意競拍的企業躊躇。
據界面新聞了解，燕塘地塊三的樓面價約為5.08萬元/平方米，刷新區域樓面價紀錄，為廣州史上第五高的樓面價，入市項目名為越秀和樾府，此前市場吹風價超10萬元/平方米，實際入市價最低7萬元/平方米。
中建所拿地塊是白云區的純安置房回購地塊，在廣州第四輪土拍中熱度最高，但賺的也就是代建的錢。由17900元/平方米的起始回購價進行降價競拍，降價階梯為100元/平方米，最終中建以17100元/平方米回購價競得，總成交總價約為16.4億元。
庫存量仍高企
土地市場一向是樓市的晴雨表，廣州土地市場難有好表現的核心原因在于樓市未真正回暖。
今年以來，廣州樓市成交持續低迷，新房庫存壓力大，二手掛牌量激增。
克而瑞數據顯示，截至今年11月底，廣州新房庫存11.8萬套，去化周期18.9個月。全市80個板塊中，只有18%的去化周期低于行業警戒線，另外82%皆超過12個月，而且不乏去化周期高于兩年的“老大難”。
中原地產與克而瑞的統計略有出入，但都基本指向了新房庫存壓力大的事實。
據中原地產統計，截至11月末，廣州全市新房庫存量1244.5萬平方米，去化周期19.4個月，庫存量及消化周期均創近一年以來新高。
從二手房市場來看，鏈家網數據顯示，8月初，廣州二手房掛牌數量約為11.5萬套，而目前已達到約12.6萬套。按照克而瑞廣佛區域的統計，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計算，當前廣州二手房的去化周期約為16.8個月。
庫存量高企的同時，廣州樓市成交量仍沒有明顯起色。
受疫情影響，廣州樓市成交量在11月份跌至低位。中原地產數據顯示，11月廣州新房網簽4014宗，環比下跌24%，同比下跌54%；二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為5543宗，環比下跌16.3%，同比下降8.3%。
在疫情防控舉措優化后，房企12月以來明顯在廣州加大了推售節奏，保利發展短短半月推出兩個項目，分別為位于廣州黃埔科學城的保利錦上以及位于荔灣的保利和悅濱江 ，同時還祭出了首付最長18個月的促銷舉措。
據克而瑞監測12月5日至12月11日（第49周），廣州商品住宅供應1741套，供應面積21.03萬平方米，環比增加164%。
即便如此，廣州新房銷量并未有明顯回暖。
廣州中原地產項目部總經理黃韜對界面新聞表示，12月以來，廣州并沒有如預期一樣出現一波小行情。
一位房企人士也對界面新聞表示，一些案場的人氣多少都存在一定水分，真實成交情況并不理想。
一位科學城房產中介透露，保利錦上12月3日開盤確定的銷售單價是3.2-3.9萬元/平方米，沒過多久后一些位置不好的房源降價到了2.9萬元/平方米，但實際銷量也不太理想。
成交量不好直接導致廣州房價維持下跌趨勢。據國家統計局數據，11月廣州新房環比下跌0.5%，同比上漲0.2%；二手房價格方面，11月廣州環比下跌0.6%，同比下跌0.3%。
對比其他一線城市，11月廣州新房價格及二手房價格均處于領跌位置。數據顯示，11月深圳、北京、上海的新房價格環比分別下跌0.5%、上漲5.7%、上漲4%，二手房分別環比下跌0.3%、0.2%、0.5%。
“雖然廣州面臨量價下行的考驗，但作為需求底蘊強勁的一線城市必然在調控的穩定性方面有更多考量，這也是為何在過去一年全國樓市大范圍政策調整的情況下，廣州等一線城市始終保持調控定力的原因。”克而瑞廣佛分析師肖文曉指出。
廣州中原研究發展部認為，近兩個月密集出臺的利好政策普遍集中于限購層面、房企層面，而刺激需求端的優化政策則仍沒有實質性改變（尤其廣州等一線城市）；剛需買家購房信心不足，市場期盼針對需求端的積極政策出臺，以幫助買家建立信心。