記者 | 王婷婷

對于房地產行業來說，過去這一年是跌宕起伏的一年。行業面臨深度調整，市場分化重整，百強企業陣營被重置，“生存”成為貫穿全年的主旋律。

也是在這一年里，一些細分領域迎來新的發展際遇，如長租公寓、產業園等。它們不僅在行業里突圍而出，也不斷得到內外資的青睞，成為新一輪投資熱點。

房地產發展邏輯已經改變，新的一年里，長租公寓、產業園會進入發展黃金期。

自2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計金額100億元，大幅超過此前五年的交易總額。其中，上海和北京是國內長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關大宗交易中占比超過90%。

據仲量聯行數據，2021年2、3季度，上海長租公寓大宗交易總成交額為18億元，今年同期則達到34億元，第四季度單季更有望超過30億元。

相比寫字樓、購物中心和酒店等領域，租賃住宅需求在疫情中更具韌性，其租金在2020年至2022年上半年期間領先于同期甲級寫字樓和購物中心首層租金走勢。

與此同時，受到人口結構變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進入機構化時代。

據CBRE世邦魏理仕預計，預計2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。

“強勁的需求增長，疊加資產流動性的提升以及可規模化的優勢，將令長租公寓成為未來十年中國最具成長性和吸引力的商業地產投資類別之一。”

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨分析，隨著租賃市場的逐步成熟以及機構化程度不斷提高，未來長租公寓的交易流動性將得到明顯提升。

服務機構德勤（Deloitte）也持相同觀點。據其調查，在國內，雖然2022年的疫情反復、全球通貨膨脹及美國加息等各類外部因素導致整體投資市場不明朗，但長租公寓作為另類投資的一個重要渠道，以其較強的抗周期能力贏得越來越多投資者的關注。

在此期間，外資投資機構活躍，以投資增值型存量資產為主，普遍收購辦公及酒店類資產，并計劃將其改建為長租公寓投入市場。

更重要的是，政策層面也在大力支持長租公寓發展。比如保障性租賃住房投資退出閉環的構建完成、政府對“非改居”支持和保障性租賃住房認定標準和流程的明晰，都將進一步提升長租公寓在大宗物業投資市場上的資產流動性。

尤其是公募REITs的進場，成為長租公寓賽道運營發展的助推劑。自公募REITs的底層資產擴充至保障性租賃住房領域之后，為重資產提供新退出渠道，有效盤活了住房租賃企業的持有資產。

目前公募REITs市場中，保障性租賃住房項目已有4單，無論是產品數量還是市值份額均已初具規模。其中，華潤有巢REITs上市當天就大漲16.84%，成交額為1.86億元。

12月8日，證監會再明確，要進一步擴大REITs試點范圍，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房等領域。在保障民生的同時，進一步激勵租賃住房項目的開發。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進告訴界面新聞，2023年，隨著社會經濟逐漸復蘇，住房租賃市場有望企穩并迎來增長。“保租房預計仍將保持一定的發展速度，政策支持將會持續，保租房公募REITs也有望進一步擴圍。”

不僅如此，對于住房租賃企業和品牌而言，無疑是一次不容錯過的市場機遇。如利用REITs這一金融工具打通租賃住房企業的退出渠道，盤活存量資產的同時，與新增投資形成良性循環，提升資產回報率。

萬科總裁祝九勝近期也表示，最近監管層對REITs的表態對不動產運營方來說是個利好，相當于90年代中期按揭政策的出臺。

隨著房地產行業發展模式的根本轉變，居民租房需求不斷攀升，政策利好之下，大宗交易市場和REITs的繼續發展，將進一步提升租賃住房市場活躍度，推動租賃住房板塊開拓藍海。

除長租公寓外，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰還表示，2023年的產業園等類型物業也將備受追捧，成為投資新動向。

在上海，今年三季度就有6宗產業園區成交，均涉及生命科學產業。

今年以來，產業園REITs也迎來多項突破，連爆“首單”，申報主體逐漸多元化。

比如全國首單標準廠房園區公募REITs——“臨港創新產業園REIT”獲批并上市；全國首單民營園區公募REITs——“東久新經濟REIT”獲批并上市；金隅集團正式啟動全國首單廠房舊改公募REITs的申報工作；全國首單生物醫藥產業園REITs——“華夏杭州和達高科產園REIT”，也已經完成募集，上市在即。

這背后同樣離不開政策的支持。

8月份，在國務院發布的《積極擴大有效投資》一文中，明確提出要抓緊推出面向民間投資的REITs項目。11月國家發改委也提到，要支持民間投資項目參與REITs，加快推出民間投資具體項目，增強民營企業參與信心。

臨近年底，首單民企REITs也正式落地。

12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“京東REITs”）獲得證監會批準。這將是第三只上市的倉儲物流公募REITs，也是國內第一只民企REITs。

隨著產業園行業熱度的攀升，參與進來的各類主體逐漸增多，不少民營企業選擇初期以輕資產服務的角度來切入，在保證試水期投資安全度的同時，也謀求重資產入局的機會。

目前頭部房企中，萬科、招商蛇口、華潤置地和金地集團等都擁有體量不小的物流產業園項目。

業內人士認為，在當前的市場環境下，房企切入產業園區賽道，可將自身開發能力與產業機會有機融合，尋求更大的發展機遇；同時，在地產與產業合縱連橫的過程中，不斷強化對產業的認知以及自身產業能力的培養，實現地產、產業聯動的良性發展。

接下來，隨著產業結構調整和產業升級，產業園空間需求更加豐富，更多的優質園區資產參與REITs發行，短期內將涌現更多房企發力產業園區賽道。

整體而言，2022年的房地產市場持續下行，但長租公寓、物流地產等細分領域在疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。在房地產新發展模式下，長租公寓、產業園等細分業態也將成為行業新發展趨勢。