記者 | 王婷婷
全國房地產市場仍保持低溫運行之際，上海的商業地產市場已先行復蘇。
年底已至，新歲將始，數十億級大宗交易繼續成交、多個購物中心集中開業，為過去這一年上海商辦市場畫上圓滿句號。
這一年，內外資頻頻押注上海。從年初北京SKP的大東家華貿集團35.5億元拿下北外灘商辦地塊，到年中鄂爾多斯“煤老板”豪擲27億買下靜安蘇河灣板塊寫字樓，年末保險巨頭友邦人壽再斥資50億購入上海外灘地標性商辦，上海仍然是國內最具吸引力的投資目的地之一。
更多的成交還在路上。德勤中國房地產行業財務咨詢業務主管合伙人方棟告訴界面新聞，最近正在幫險資參考多個商辦項目，預計明年上海商業地產市場會更活躍。
多名業內人士也向界面新聞表示看好上海商辦市場。戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰認為，在結束長達3年的疫情管控和市場經濟復蘇的雙重利好下，2023年將是上海大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預計重回千億規模。
商辦市場成交活躍
較之2021年，今年上海大宗交易成交總量雖同比下滑27%，但市場信心及成交活躍度未變。
即便是在整體經濟環境變化、境外融資成本上升、上半年疫情三重影響下，上海大宗交易全年成交仍站穩750億元關口，為近3年內次高水平。
具體到物業類型，戴德梁行數據顯示，2022年辦公/研發辦公以577.4億成交總額、75%的成交占比，穩居市場首位；工業/物流熱度不減，依舊受市場追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。
買家依然以內資主導市場，占比66%。此間，外資占比亦在穩步上升，由2021年的24%增至2022年的34%。
比較典型的案例屬友邦人壽斥資50.3億元購得北外灘地標項目，這也是友邦人壽自成立以來進行的最大一次資產收購。
該項目預計于2023年上半年竣工，友邦人壽將為完成此項目的建設和后續運營繼續提供資金，預計總投資不超過87億元。
此外，還有希慎興業有限公司以35億元收購李嘉誠家族長江實業旗下的世紀盛薈廣場；黑石以5.2億元收購位于浦東的康橋星創園項目，物業類型為研發辦公。
上海還是今年以來超20億元商辦資產交易金額最頻繁的城市。尤其是進入第四季度，資產交易熱度有所上升。
據不完全統計，截至目前，上海交易宗數超過20宗，優質地段商辦資產最受投資者青睞。至于買家類型，2022年投資型買家再次超越自用交易，成交金額比例上漲至66%。
自用買家行業分布特征較為明顯，主要以金融、TMT為主，其中金融企業實力強勁，占自用型買家交易總額的過半份額，對比2021成交金額近乎翻倍。
期間也有其他行業選擇入駐上海。比如國內航運巨頭中遠海運為滿足辦公需要，擬購置三處辦公用房自用，上海就占了兩處，分別位于虹口北外灘航運服務聚集區和五角場知識創新城區，總代價19.21億元。
能源企業進軍上海的決心則更明顯，除鄂爾多斯斥資26.73買入“蘇河灣中心”項目的最后一棟可售寫字樓外，內蒙古另一家能源巨頭匯能煤電也揮金約60億元購入上海新梅太古城“大悅商務中心”。
得益于園區物業的抗周期能力強，以及公募REITs放開，產業園物業的吸引力持續攀升。8月初，SR易商紅木與其合作伙伴以2.68億元作價收購了位于上海張江的生命科學研發產業園。
毫無疑問，疫情等外部因素不可避免對上海商辦市場帶來一定影響，但其長期資產價值并沒有受到侵蝕，因而能繼續受到大型重點企業關注。
德勤中國房地產行業財務咨詢業務主管合伙人方棟認為，2023年上海商辦市場的大宗交易會進一步復蘇，尤其是針對C-REITs（中國房地產投資信托基金）和未來公募REITs上市退出的底層資產，如大型shopping mall、CBD辦公樓、長租公寓等成交會相對活躍。
商業韌性強勁
寫字樓市場的強勁韌性，成為2022年上海商辦市場復蘇的典型代表。
充足供應是基本前提。戴德梁行數據顯示，上海今年甲級寫字樓供應環比上揚，全年共入市辦公建筑規模81萬平方米，分布在3個區域5個板塊共11個項目。
期間，蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應較為活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項目推出。在“華潤蘇河灣中心”、“前灘國際廣場”、“星瀚廣場”等新項目的推動下，“一江一河”成效顯著。
最終，全年以63萬平方米的凈吸納量收官。由于封控影響，內資企業對新設、擴租需求減少，但外資成交比重比2021年有所擴大，其續租、擴租整體交易比重不斷提升。
具體到行業分布來看，專業服務、貿易制造和金融依然占據主導。專業服務業保持穩定需求，貿易制造行業核心外溢搬遷，金融行業則是核心聚集加強，主要布局泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）、南京西路等板塊。
如今，上海正積極布局未來產業創新高地，到2035年要形成若干領跑全球的未來產業集群。因此，健康、智能，能源、材料等行業將迎來新一輪發展機遇，寫字樓市場也必將再度活躍。
作為國內商業高地，上海的零售商業也走在前面，始終是首店的首選地。
據不完全統計，今年1至11月，上海引進各類首店982家，新增數量繼續保持全國領先。其中，全球首店或亞洲首店10家，全國首店130家。國際品牌新增首店數量達到124家，占比為12.6%。
戴德梁行認為，更多國外品牌在2023年將進入內地零售商業市場進行探索，已經在內地發展的品牌積極拓張，“如美國紐約香氛品牌Le Labo將在前灘太古里開設中國首店、Lululemon中國內地最大店鋪將位于靜安嘉里中心、Calvin Luo第二家精品店將位于上海商城。”
目前，疫情對于消費的影響正在逐漸消退，消費者、品牌端與開發商也對上海持更強的信心。
優質開發商的零售物業均在下半年相繼入市，如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬科廣場、上海MOHO廣場、張園一期、龍湖上海奉賢天街等。
顯然，上海并未因此止步，仍在政策層面繼續發力。根據規劃，上海將形成“4+X+2”體系，打造“國際級-市級-地區級-社區級”4級商業中心，以一江一河交匯為核心，打造東片國際級消費集聚區，最終形成超廣域、多中心、集聚型、網絡化、多層級的國際大都市商業新格局。
并且，隨著上海核心商圈飽和程度提高，挖掘存量價值與“城市更新”已成為上海商業新趨勢，在國內獨樹一幟。
今年新開業的商業載體與品牌端在選址上，均傾向于與歷史保護建筑進行結合。如蘇河灣萬象天地中的“慎余里”、百年歷史建筑張園、小藍瓶咖啡中國首店以及Aesop中國首店等，均選擇將商業與建筑進行有機結合，將歷史保護建筑以全新面貌呈現在消費者眼前。
商業投資首選地
上海商辦市場一直是作為投資熱土而存在，無論是對內商還是外資來說都是如此。
以外企為例，從近期公布的世界500強企業分布來看，大型外企最青睞的中國城市正是上海，占據了全國56%的份額，代表企業如蘋果、特斯拉、強生、埃克森美孚等。
內商方面，10月份，陸家嘴集團23.5億摘上海浦東地塊，將開發5.5萬平方米商場；11月底，由上海建工承建的阿里巴巴集團上海總部辦公樓主體鋼結構已順利封頂，完成后將成為徐匯濱江又一新地標。
今年以來，上海繼續加大商業用地供應，為更多企業提供了深耕上海的機會。
1月4日，嘉里建設以總價133.29億元摘得上海市黃浦區四幅相連地塊，未來將打造成地標式綜合發展項目。隨后，中建張江投資、菊園企業發展也各落一子，總成交價約13.3億元，分別位于浦東新區、嘉定區。
3月28日，上海又完成了一幅百億元級商辦地塊出讓，由上海南灘城建聯合上海濱和城建以底價135.04億元競得。
該地塊位于董家渡，毗鄰綠地外灘中心，是上海有史以來起拍價第八貴的地塊，同時也是董家渡大區域的最后一個“巨無霸”組團商辦地塊。
商業活躍度居于全國前列，上海顯然仍是中國商業地產最具吸引力的投資目的地之一。
同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞表示，隨著疫情解封，2023年上海將會迎來消費的快速上漲期，對商辦市場將會有很大的提振作用。
在他看來，國家針對房地產推出多重利好、推動其重回支柱行業，受政策利好影響，未來內外資將繼續加速搶占市場份額，明年上海商辦大宗交易規模有望突破今年水平。
“不過，內外資結構上會有變化，內資比例會進一步上升，外資比例則會小幅下降，主要原因是隨著美元加息，外資融資成本快速上升。”
方棟則告訴界面新聞，預計2023年上海核心區域CBD的甲A寫字樓的買家會以外資和險資為主力，而商業應該仍以有改造升級空間的綜合體成交為主。
當然，在保持增長趨勢的樂觀預期下，明年上半年還是會有一定壓力。RET睿意德華東區總經理周長青告訴界面新聞，明年上半年的商辦市場或許會遇到挑戰，受經濟環境影響，很多滯后效應不會立刻顯現。
“但較之其他一線城市，上海會相對樂觀些，韌性較強。”