記者 | 黃昱

2022年，房地產行業經歷前所未有的大調整，央企華潤置地因在頭部房企中同比降幅最小沖到TOP4的位置。

在政策及布局市場的支持下，華潤置地在2022年底以124億元收購了華夏幸福位于南京和武漢的三個項目以及一家深圳物管公司，創下年內最大的地產并購案。

過去一年來，華潤置地在公開土地市場也大舉拿地。據中指研究院數據，2022年，華潤置地權益拿地金額達873億元，在房企拿地排行榜中位居第一，比第二名中海地產高出120億元。

在新一輪發展周期中，華潤置地相比于其它房企除了央企背景外，其投資性物業能增加穩定現金流。

2022年，華潤置地成為首家發行保租房REITs的房企。隨著REITs試點的不斷擴容，華潤置地投資物業的價值有望得到進一步釋放。

并購力度加強

2022年12月28日，華潤置地收購華夏幸福項目公司股權為這一年的投資拿地畫下句號。

據克而瑞數據，華潤置地在此次交易中收購的兩個武漢項目和一個南京項目均位于武漢、南京核心區域，項目體量不小，總建筑面積分別為117.2萬平方米、22.3萬平方米、63.2萬平方米，均為商住綜合體。

美銀證券認為，該交易價格比估值低14%，可以為華潤置地產生較穩健的利潤。如果整個商業部分被出售，預計總可售價值約為400億元，凈利潤率約為10%。

同時，該交易可以進一步增加華潤置地在高能級城市的市場占有率。

克而瑞數據顯示，2022年前10月，華潤置地在武漢、南京的商品住宅銷售榜分別位居第7名、第10名。

據界面新聞了解，為了解決公司存在的城市布局分散、深耕不夠的問題，華潤置地從2020年初制定了“三調”策略：調結構、調節奏、調布局，投資布局向一二線高能級城市傾斜，并使單一城市的產出盡量提高。

這一戰略調整基本與當下的市場發展趨勢契合。

華潤置地公布數據顯示，截至2021年6月底，其一二線城市土儲面積占比達68%，同比增加1個百分點；到2022年6月底，一二線城市土儲面積占比提升至71%。

2022年上半年華潤置地共新增24宗土地，總地價約578.4億元，權益地價約469.2億元，其中一二線城市投資占比92%。

2022年中期業績會上，華潤置地管理層透露，全年拿地都會聚焦一線和強二線城市，同時抓住市場上的收并購機會，該出手時就出手。

華潤置地出手的機會很快就來了，于2022年8月31日與世茂簽訂協議，以約33億元收購北京分鐘寺地塊。這是2022年華潤置地在房地產并購市場上的首次出手。

華潤置地首席戰略官謝驥曾透露，2022年華潤置地大量接觸了一批收并購項目，總體來看，收并購項目相對比較復雜，股權端、債權端的資產狀況和債權債務關系比較復雜，利益平衡難度比較大；另外，伴隨著公開土地市場競爭相對緩和，收并購項目也未必比公開市場的性價比更高。

在此背景下，華潤置地在收并購方面遵循三大原則：第一、市場化，法制化。第二、符合華潤置地的戰略，聚集在核心城市，核心區域。第三、重視和控制交易風險和項目風險，以及以項目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購，并且還應該滿足合理的回報要求。

可以看到，不僅是之前收購世茂項目，還是近期收購華夏幸福項目，華潤置地的收購基本遵循上述原則。

中銀地產首席分析師夏亦豐認為，目前行業整體需要至少3年的縮表周期，未來3年民企市占率將從原來的70%降至10-20%。行業整體縮表格局為：央企擴表、國企分化、民企縮表。

公募REITs擴容

作為頭部央企開發商，華潤置地保持著較為通暢的融資渠道，這也是其持續提升市占率的重要原因。

華潤置地財報顯示，2022年上半年，其融資成本較2021年全年上升0.07個百分點至3.78%，仍為行業低位水平；通過公司債、中票等形式融資151億元，并擁有融資儲備879億元；截至上半年底，持有不受限制現金較2021年底增加7.3%至1146億元，凈有息負債率為34.6%的低位水平。

值得一提的是，去年1月25日，招商銀行還分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務。

光大證券研報指出，華潤置地的融資渠道通暢有力支撐其收并購業務。

經營性不動產業務的穩健發展也為華潤置地提高了風險抵御能力。去年12月9日，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT正式上市。作為業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，華潤有巢REIT在發行階段創造了公募REITs市場認購倍數的新記錄。

保租房是當前唯一納入REITs試點的長租房產品類別。華潤置地旗下的長租公寓品牌華潤有巢是房企長租公寓品牌中納保占比較高的。據ICCRA統計，截至2022年三季度末位42%。

截至今年上半年底，華潤有巢實現管理規模5.5萬間，其中開業2.2萬間。

去年11月，證監會強調要加強對房企資產證券化的支持，加大力度以推動保障性租賃住房REITs的常態化發行，同時還提出要積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施等。

申萬宏源分析師認為，不動產私募基金類似于私募REITs，本次底層資產包括商業地產，或為后續公募REITs底層資產擴圍至商場等優質持有型物業打下基礎。

到12月8日，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上再次提到，要加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，同時研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

房企對于公募REITs的擴容期盼已久。

萬科總裁祝九勝在去年12月的股東大會上表示，公募REITs對不動產玩家而言，作用相當于90年代中期按揭政策的出臺，能夠提前把自己的資金拿回來，讓我們流動性更好。

華潤置地董事會主席李欣也曾表示，如果接下來中國商業公募REITs市場開放，華潤置地這塊業務價值將釋放，也會成為華潤置地新的利潤增長板塊。

華潤置地在2019年成為繼萬達后第二家租金收入破百億的國內房企。截至2022年6月30日，華潤置地購物中心在營項目74個，寫字樓在營項目24個。

今年上半年，華潤置地錄得租金收入76.04億元，同比下降8.2%。隨著防疫政策的優化，華潤置地租金收入到去年下半年已有所改善。國泰君安研報指出，2022年前11月，華潤置地投資物業租金收入約為165.6億元，與2021年同期基本持平。

雖然可以形成穩定的現金流，但商業地產的投入大、回報周期長，大量的資金沉淀會給房企帶來不小的資金壓力，因此，在國內公募REITs暫未對商業地產打開大門的情況下，華潤置地選擇先通過資產證券化來盤活商業地產。

自2020年11月發行了首單商業地產資產證券化產品后，華潤置地推進商業地產資產證券化的腳步不斷加快。據界面新聞不完全統計，華潤置地已累計獲批8單商業地產資產證券化產品，總發行規模約251.82億元。

相較于資產支持證券，不計入負債的并可以上市自由流通的公募REITs是更為理想的商業地產金融化路徑。

如果公募REITs在不久的將來對商業地產發放通行證，包括華潤置地、萬達和龍湖集團等投資物業的估值將得到重塑。