記者 | 王婷婷
在房地產行業調整、市場下行，企業流動性危機頻發的2022年，規模房企銷售增速普遍放緩、投資收縮。
過去的2022年，10強房企全口徑累計銷售額3.1萬億元，與2021年的4.6萬億元相比，下滑33%。期間，千億房企“縮水”超半，2022年銷售超千億的房企為20家，而2021年為41家。
但建發房產卻實現了逆勢突圍。中指研究院數據顯示，2022年建發房產以1673億元的銷售額位居第10名，首次成為TOP10房企。
不僅銷售規模實現高增長，建發房產去年還逆勢拿地、積極擴張，以544億元力壓招商蛇口位居房企拿地金額排行榜第4名。
1月8日，建發房產的母公司建發股份還宣布要收購家居賣場龍頭美凱龍不超過30%的股份。如果交易完成，建發股份將成為美凱龍控股股東。
2022年，曾經在行業里“高歌猛進”的閩系房企如融信、世茂、正榮等相繼出現流動性危機，建發房產則取代旭輝，一躍成為閩系新龍頭。
建發房產能在去年脫穎而出的重要原因是其國資背景，在行業持續承壓下，國央企具有較強的抗風險能力。
目前建發房產的擴張訴求強烈，這家閩系新龍頭雖已成功躋身行業前十，但后面還有央企金茂，國企越秀、華發以及民企濱江等，這些公司也已成為房地產一股難以忽視的力量，隨時準備重構行業新格局。
閩系房企新龍頭
自2021年下半年開始，受“三道紅線”政策、疫情等多維影響，多數民營房地產企業陷入流動性危機，作為“激進派”代表閩系房企更是首當其沖，規模整體失速，與曾經的高光時刻告別。
截至目前，世茂、陽光城、正榮地產、寶龍、融信、泰禾、禹州等典型閩系房企均已經發生實質性違約，不確定性風險積聚，行業競爭地位顯著下滑。于是，具備融資優勢的房企逆勢而上迎來新機會。
建發房產則乘機而上，迅速成長為閩系新生龍頭。2022年，建發房產銷售規模增長僅1.03%，但行業排名從2021年的第18位升至第10位，首次躍進房企前十。
期間，建發房產在多個熱點城市的銷售業績居前。如在發家之地廈門，憑借172.3億元的權益銷售金額、38.38萬方的成交面積居于房企銷售排行榜榜首。在福州，建發房產也以61.67億元的銷售金額位居第一，以22.09萬平方米的銷售面積排名第三。在廣西也已占據不錯的市場份額，銷售額排行第3，其中在南寧的銷售額排名第一。
2022年，建發房產在無錫同樣表現不錯。中指研究院數據顯示，2022年前12個月，建發實現了權益銷售額和權益銷售面積雙第一，分別為50.6億元、22.7萬平方米。
另外，建發去年在長沙、成都、重慶等熱點城市的銷售業績上升幅度也較大，名次躋進前十。去年在上海銷售額為205億元，排名12。
對于建發的崛起，業內人士認為，一方面得益于建發戰略擴張進程加速，疊加央國企大年到來，起到助推作用；另一方面在于高杠桿、高負債、高周轉式擴張后，“反噬效應”蔓延，不少閩系規模房企逐步掉隊。
更重要的是，在規模房企普遍收縮投資、謹慎拿地的行業大背景下，建發依然保持著激進的拿地姿態。
在2022年房企拿地排行榜上，建發房產是唯一躋身前5名的地方國企，排在它前面的分別為華潤置地、中海地產、保利發展，均是全國性央國企。
建發房產尤其在上海、廈門、福州、杭州等高能級城市集中供地中的表現突出。僅在上海，建發就通過獨立或聯合拿地的方式斬獲5宗地塊，權益拿地金額達107億元。在京津冀城市群，建發亦斥資94億元新增拿地面積23萬平方米。
以北京去年第三批集中供地為例，建發房產擊敗首開、保利、華潤、綠城、中海、金茂等多家房企，以33.8億元將位于豐臺的熱點地塊槐房村地塊收入囊中。
建發房產在大本營廈門拿地更兇猛，登上2022年廈門集中供地拿地金額榜首。其中，建發在廈門第一批土拍中以94.4億元獨攬3宗地，在第二批次再斥資51億斬獲2宗地，最終，以166.4億元在廈門拿下6塊地。
當眾多房企在土地市場“大撤退”時，建發房產表現得異常兇猛。
克而瑞研究中心認為，2022年建發房產憑借財務運營、熱點城市的布局以及積極推盤去化，在本輪行業下行調整周期中表現出較強的抗周期韌性和較強的拓展能力。
黑馬亦面臨挑戰
房地產行業正經歷著一場殘酷的大洗牌，建發房產身處變局中依然會面臨挑戰，特別是在大舉拿地支出后。
同為閩系房企，建發房產能穿越行業周期實現逆勢突圍，并非無跡可尋，4年之前建發便開啟了擴張之路。
數據顯示，在2018年-2021年間，建發房產新增土地貨值分別為168.6億元、258.8億元和956.6億元，在拿地百強房企中從第59名升至第10名。
尤其是自2020年，建發房產展現出明顯的增長勢頭。克爾瑞數據顯示，2020年、2021年分別實現1232億元和1656.1億元的銷售金額，由此在百強房企中排名從2019年的第41位躍升為2021年的第18位。
在發展模式上，建發似乎并沒有展露出閩系房企慣有的生猛性格，反而一路走得相對低調。
比如在合作對象選擇上，建發房產整體表現較為謹慎，合作方均為央企及國資國企，如保利、華發、漳州城投、漳州發展，有利于連帶風險最小化。
因此，在地產行業進入深度調整期、銷售增速整體下滑的2021年、2022年，建發仍能保證銷售正向增長。
國資背景也是其重要砝碼，為公司經營發展、業務拓展和融資渠道等方面都提供了保障。
建發房產的母公司廈門建發集團創立于1980年，由廈門國資委100%控股，旗下有七大板塊，建發房產原為建發集團旗下的房地產開發業務板塊。
作為廈門本土國企，建發集團排名2022年度《財富》世界500強第77位，擁有強厚的經濟實力。2009年，建發房產被建發股份收購部分股份，現由建發集團與建發股份共同控股，分別持有其45.4%和54.6%的股份。
基于此，建發房產也更有融資優勢。去年12月，建發股份連發兩份《公開發行公司債券預案公告》，發債規模分別為不超過50億元、150億元，兩筆公司債均為固定利率債券，其中150億元規模債券為可續期公司債券。
在去年股權融資大門后，12月6日，建發房產旗下港股上市平臺建發國際也完成了配售事項，4500萬股銷售股份共募集8億港元。
憑借母公司的有力支撐，建發房產在深耕本土市場之外，于2012年以后陸續進軍龍巖、南平、泉州等福建本土市場，隨后于2016年進軍深圳、杭州、南京市場。截至2022年，建發房產業務已遍及70余城，初步形成全國性戰略布局。
背靠國企背景，建發房產無疑迎來重大發展機遇期，不過其相對激進的投資態度，勢必也會影響其負債規模以及財務指標表現。截至2022年6月底，建發房產并表有息債務余額900.52億元，同比增幅10.14%。
建發房產母公司建發股份的負債也在持續攀升。去年三季報顯示，建發股份的流動負債總額較2021年末的3562.35億元增長1410.75億元至4973.10億元。其中，短期借款由2021年末的89.99億元飆升至2022年前三季度的248.17億元。
作為唯一一家躋進前十的地方國企，建發房產在行業低谷期脫穎而出，在房地產行業迎來多重利好政策的2023年或能更進一步。
但同樣擁有勢頭強勁的地方國企還有越秀地產、華發集團、武漢城建、國貿地產、廣州地鐵、上海地產、深鐵集團等，建發房產能否保住前十的席位還面臨一定挑戰。
以廣州國企越秀地產為例，2022年銷售業績從2021年的第34位躍升至第16名，銷售目標完成率超過100%。在保證穩健基本面的同時，越秀積極在TOD項目的市場份額也不斷走高。
僅看閩系房企，在廈門除建發房產外，還有中駿、聯發、國貿、象嶼等房企保持增長，尤其是同屬地方國企的廈門國貿成為建發房產較為有力的競爭對手，在廈門市的占有率與建發房產旗鼓相當。
整體而言，逆勢擴張的確提升了建發房產的行業地位，但在市場低迷、銷售未明顯回暖的當下，也面臨一定風險。
而且建發房產的資源并非全部在上市體系中，信息透明度不足，隱性風險和不確定性增加。作為閩系新龍頭，建發房產新一年的發展動態還需進一步觀望。