文|時代周報  梁爭譽

編輯|劉婷

大宗交易市場整體低迷，自用型買家開始抄底入場。

2022年12月27日，安克創新發布公告稱，擬使用自有資金及募集資金在深圳購買房產，用于公司辦公和募投項目“深圳產品技術研發中心升級項目”建設，所涉標的資產為深圳市潤雪實業有限公司（以下簡稱“潤雪實業”）在建中的寶安潤智研發中心1棟相關房產。

從成交價格看，這是一筆劃算的買賣。在公告中，安克創新強調低于市場價買入的信息點。

公告顯示，安克創新所購買的房產標的房產套內建筑面積總計約5.1萬平方米，交易總價約15.42億元，折合單價約3.02萬元/平方米。時代周報記者查詢深圳市房地產信息平臺獲悉，潤智研發中心備案均價約3萬元/平方米。

在公告中，安克創新特別列出標的資產所在區域同類房產的價格情況，周邊3個同類項目的備案單價在3-6.97萬元/平方米之間。

“自用型買家低吸意圖明顯”——在一份關于2022年房地產大宗交易市場回顧與展望的報告中，第一太平戴維斯如是表示。

目前，自用型買家正在擇機抄底，逐漸成為大宗交易市場的重要力量。

第一太平戴維斯中國資本市場董事孫國立透露，自用型買家去年購入資產合計約611億元，交易金額占比從2021年的26.6%上升至38.0%，“當前的市場環境下，投資型買家的態度極其謹慎，自用型買家與投資型買家交易金額差距從2021年的1283億元下降至2022年的385億元，明顯縮小。”

戴德梁行的數據也能夠作為佐證。2020年至2022年第三季度，國內寫字樓總交易額中，自用型交易占比近50%，較2015年-2019年的平均水平（18%）呈大幅提升。 

 寫字樓自用型和投資型買家交易金額占比，來源：戴德梁行

自用型買家中，來自TMT、金融機構、政府平臺、能源、物流、醫藥醫療等行業的企業是交易主力，交易物業類型以寫字樓、產業園為主，占比高達84.5%。

“這些企業主營業務快速擴張，催生了在一線城市購置總部大樓的需求，”孫國立表示。

瑞凌股份和正弦電氣，正是自用型買家積極布局的典型案例。前者專注于逆變焊割設備、焊接自動化系列產品等的研發、制造、銷售及服務，后者從事工業自動化控制產品的研發、生產和銷售。

由于業務規模擴大，原有場地難以滿足公司發展需要，瑞凌股份和正弦電氣先后在深圳購置房產以滿足研發與總部辦公的場地需求。

2022年8月，瑞凌股份公告稱，擬購置研發及總部辦公用房，交易金額預計不超過4.65億元。2022年12月，正弦電氣宣布購入房產用于滿足深圳研發中心產品研發和華南營銷區域深圳辦事處的辦公需求。

在購置房產的相關公告中，正弦電氣、瑞凌股份及安克創新都不約而同地提到，公司目前租賃物業房產存在租金上漲、租約不穩定等風險，不利于企業的長期穩定經營和發展。購置自有的研發及辦公用房，有利于提升公司品牌形象，吸引和留住優秀人才，提升研發和辦公集約程度與管理效率，對公司未來科技創新能力和市場競爭力的提升具有積極意義和推動作用。

值得一提的是，得益于財力豐厚，自用型買家通常出手闊綽。

戴德梁行數據顯示，自用型買家比投資型買家擁有更強的購買力——在上海市區，2022年前三季度錄得的前十大單價最高的寫字樓交易，均來自自用型買家。

戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮表示，新落成寫字樓的大量供應，尤其在上海和深圳，為自用買家提供了購買自用寫字樓的良好契機。此外，“由于部分開發商面臨資金壓力，他們更愿意以合理的價格快速回籠資金，自用型買家因此獲得了更多的市場競爭力。”

多年來，大宗交易市場均以投資買家為主。投資需求減弱，直接影響大宗交易整體表現。

第一太平戴維斯統計數據顯示，2022年大宗交易市場累計成交大宗物業180宗，平均每2天就產生1宗1億元以上的交易，總成交金額約1609億元。交易數據看似搶眼，但實際上受全球經濟不確定續增強影響，大宗交易市場去年的交易金額、交易宗數均已觸底，同比分別下跌41.3%、28.3%，創下近5年新低。