樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

2022年，上海第三輪集中供地首日，靜安區(qū)成為最大贏家，憑借中興社區(qū)C070202單元304-03地塊和中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09兩塊土地，獲得土地出讓金200.97億元，占當(dāng)日總土地出讓金的29.51%。

這兩塊土地中，C070202單元304-03地塊當(dāng)日拍出了120.6億元的高價(jià)，是年內(nèi)上海拍出最貴一宗地。競(jìng)得人為上海北萬(wàn)置業(yè)有限公司（下稱“上海北萬(wàn)”）。

有意思的是，這家斬獲百億土地的公司，在土拍前突然出現(xiàn)了股東變更，最大股東萬(wàn)科退出，將手頭股權(quán)全數(shù)交給了二股東，上海靜安國(guó)資委。

至于萬(wàn)科退出的原因，市場(chǎng)上傳的最多的是“避嫌”。不過當(dāng)時(shí)亦有消息指出，萬(wàn)科會(huì)重回該土地的開發(fā)。現(xiàn)在傳言已經(jīng)成真。

近日，上海市人民政府官網(wǎng)披露《新建靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊商住辦及配套設(shè)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示》，建設(shè)單位為上海北萬(wàn)。而在1月，萬(wàn)科的兩家全資子公司已經(jīng)重新回到了上海北萬(wàn)的股東陣營(yíng)，持股合計(jì)70%，剩下30%仍舊由上海國(guó)資委持有。

《設(shè)計(jì)方案》顯示，中興社區(qū)C070202單元304-03地塊的2-6號(hào)樓為住宅，2幢17層和19層的保障房，住宅最低為7層，最高35層，其余部分為商業(yè)和辦公用地。

曲線重奪120億地塊

C070202單元304-03地塊，位于靜安區(qū)西藏北路，上海火車站東北方向，是近年來為數(shù)不多的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，東側(cè)與萬(wàn)科翡翠雅賓利僅一路之隔。

按照出讓文件，該地塊規(guī)劃為商業(yè)、文體、辦公、普通商品房用地，出讓面積為43841.3平方米，容積率為5.75，計(jì)容面積為252087.48平方米。

在開拍之前，該地塊就已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)冠以“萬(wàn)科翡翠雅賓利四期”的案名，網(wǎng)絡(luò)上的項(xiàng)目規(guī)劃圖、效果圖、戶型圖更是數(shù)不勝數(shù)。好像地塊已是萬(wàn)科的囊中之物。

但意外的是，萬(wàn)科在土拍前退出了拍得地塊上海北萬(wàn)，這似乎與3年前的“圍標(biāo)”事件有關(guān)。

2020年3月的最后一天，上海市北外灘地塊被中海以零溢價(jià)收入囊中，引起轟動(dòng)。這一塊地，是虹口區(qū)近3年來首次出讓的純住宅地塊，地段極佳，與新規(guī)劃的北外灘核心商務(wù)區(qū)，僅隔了一條周家嘴路，距未來480米高的浦西第一高樓的直線距離僅500米左右，距離外灘僅1500米，出小區(qū)直接進(jìn)隧道、直抵陸家嘴中心綠地。

對(duì)于這樣一幅鉆石地塊，房企本應(yīng)土拍上搶的頭破血流，但卻被中海0溢價(jià)摘得，確實(shí)讓人想不通。據(jù)當(dāng)時(shí)上海市規(guī)劃和自然資源局公示，中標(biāo)候選人一共三家，中海、萬(wàn)科與華潤(rùn)。但在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，另外兩家房企卻未舉牌。

之后，中海引入萬(wàn)科與華潤(rùn)，合作進(jìn)行地塊開發(fā)，看似一場(chǎng)預(yù)謀好的饕餮盛宴，也坐實(shí)“圍標(biāo)”。因此，三家房企高管被請(qǐng)“喝茶”。同時(shí)，雖未有公開處罰文件，但業(yè)內(nèi)都傳遍了，上海對(duì)萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海這三家房企發(fā)出了“禁令”，限制其三年內(nèi)在公開市場(chǎng)的拿地行為。

萬(wàn)科因此，“避嫌”C070202單元304-03地塊的拍賣，但其并未放棄這幅土地。上海北萬(wàn)摘下地塊后不到一個(gè)月，上海靜安國(guó)資委就把公司70%的股權(quán)掛了出來，外帶約7.69億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為24.77億元。

沒有意外，萬(wàn)科重新拿回了上海北萬(wàn)70%的股權(quán)。2023年1月4日，上海北萬(wàn)股東再次出現(xiàn)變更，萬(wàn)科兩家全資子公司進(jìn)入股東行列，分別持有30%及40%的股權(quán)。至此，萬(wàn)科方面正式獲得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

而早在萬(wàn)科2022年11月份銷售簡(jiǎn)報(bào)的新增開發(fā)項(xiàng)目中，雅賓利四期項(xiàng)目便已在列，權(quán)益比例70%，需支付權(quán)益地價(jià)款為84.42億元。按此計(jì)算，該項(xiàng)目總地價(jià)為120.6億元。

萬(wàn)科中興城往事

萬(wàn)科重獲C070202單元304-03地塊，將用于雅賓利四期項(xiàng)目的開發(fā)。也讓人回憶起萬(wàn)科在這片土地往事。

萬(wàn)科翡翠雅賓利，原來的名字叫做綠洲雅賓利花園，是由上置集團(tuán)開發(fā)的。2015年，上置集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，將這個(gè)一線城市的項(xiàng)目擺上貨架，謀求資金。

當(dāng)年10月，上置集團(tuán)宣布，出售上海閘北區(qū)的上置·綠洲雅賓利花園項(xiàng)目60%的權(quán)益，予萬(wàn)科全資子公司，作價(jià)5.48億元。

當(dāng)時(shí)資料顯示，綠洲雅賓利花園簽約均價(jià)為62315元/平方米。以此估計(jì)，綠洲雅賓利花園代售項(xiàng)目的總價(jià)值就達(dá)到215億元。萬(wàn)科的收購(gòu)價(jià)，無(wú)疑是撿了大便宜。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅f(wàn)科將綠洲雅賓利花園更名為萬(wàn)科翡翠雅賓利，打造成為公司旗下高端系列的代表作之一。

一年之后，還是在上海靜安中興社區(qū)，融信化身地王收割機(jī)，以總價(jià)110.1億拿下上海靜安中興社區(qū)宅地，較起始總價(jià)46億元溢價(jià)139%，樓面價(jià)超過10萬(wàn)/平方米，刷新了全國(guó)樓板價(jià)地王紀(jì)錄。

地王項(xiàng)目不好做。拿下地塊后，融信的資金和操盤均受到質(zhì)疑，引援動(dòng)作也隨之而來。萬(wàn)科，又扮演了白武士。

2016年12月，萬(wàn)科53.95億元的代價(jià)入股靜安項(xiàng)目，持有49%的權(quán)益。此后，萬(wàn)科走到臺(tái)前，成為項(xiàng)目真正的操盤方。但據(jù)市場(chǎng)消息，項(xiàng)目的預(yù)售認(rèn)籌并不理想。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，萬(wàn)科入股地王項(xiàng)目，是為了萬(wàn)科翡翠雅賓利作鋪墊。事實(shí)也證明，之后萬(wàn)科翡翠雅賓利的新房及二手房?jī)r(jià)格都有不同程度提振。

自圍標(biāo)事件后，萬(wàn)科在上海的布局也受到很大影響。不過“圍標(biāo)”解禁期已經(jīng)快到，萬(wàn)科曲線拿地之前，也重新調(diào)整上海人事，大干一場(chǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)升起。

2022年12月，萬(wàn)科上海區(qū)域高管出現(xiàn)變更，當(dāng)中，萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，由原上海區(qū)域副總經(jīng)理、業(yè)績(jī)第一的杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域“掌門人”。此外，今年1月以來，萬(wàn)科還對(duì)南方區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域高管作出“事人匹配”。

著急“重回”上海背后，是萬(wàn)科一直以來對(duì)該區(qū)域業(yè)績(jī)的倚重。2022上半年，萬(wàn)科上海區(qū)域銷售金額782.5億元，占總銷售額的36.3%，在所有區(qū)域中排名第一。位列第二的南方區(qū)域，銷售占比也僅22.1%。