實習記者丨操子怡

受房地產行業大環境影響，過去一年全國法拍房掛拍量明顯增加，但成交率卻出現回落。

中指研究院最新發布的報告顯示，2022年全國法拍房共掛牌60.6萬套，和2021年相比增加了15.9萬套，同比增長35.7%，掛拍金額達到1.4萬億元。

在所有物業類型中，住宅、商業依然是掛拍主力，兩者合計掛拍套數超過90%。其中住宅掛拍31.7萬套，較2021年同比增長34.6%。

掛拍量上升的同時，成交量和成交率雙雙下滑。2021年全國法拍房成交13.8萬套，成交率約為30.9%。2022年法拍房成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率下降至19.4%。

有二線城市掛拍翻倍

法拍房，即法院拍賣房產，當債務人無法清償債務時，債權人就會經由司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，用以償還債權。

目前國內共有七家網絡平臺具有拍賣資格，分別是阿里拍賣、人民法院訴訟資產網、中國拍賣協會網、公拍網、北京產權交易所、工商銀行融e購、京東拍賣。

相比房地產市場，法拍房市場體量小，但各省市之間差異較大。根據中指方面數據，2022年全國范圍內掛拍數量最高的省份依次是四川、廣東、河南、江蘇、重慶、廣西、山東，均超3萬套，大部分中西部省份掛拍量都在2萬套以下。

值得注意的是，2022年二線城市法拍房掛拍量大幅上揚，前20城中，12個都是二線城市，部分城市如昆明、成都、遵義、蘇州、長沙，掛拍量增長翻倍，昆明同比增長高達161.9%，共掛拍1.1萬套。此外，四川、重慶在去年的高基數上，掛拍量增長超80%，達到6.6萬套、3.2萬套。

但大幅增長的掛拍量并未帶動成交量的明顯增長。2022年重慶法拍房成交量同比僅增長12.9%，掛拍激增的昆明成交1505套，較2021年下降5.6%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，通常在二手房價格回調得越快的二三線城市，法拍房的數量也就越多。

以重慶為例，根據國家統計局公布的數據，2022年重慶1-12月二手住宅銷售價格指數明顯回落，一二季度環比漲跌各半，進入三季度后，價格指數持續回落，并在10月達到全年最低點。

中指數據顯示，2022年12月，重慶主城區二手住宅價格環比下跌0.53%，連續9個月下跌，跌幅較11月擴大0.06個百分點。

中指報告指出，由于法拍房主要源自債務糾紛，中西部、長三角、珠三角區域近年破產企業數量較多，所以法拍房掛拍量較高。而東部沿海區域的長三角、珠三角核心城市整體經濟活躍度高，雖破產中小企業量較多，但法拍房價值認可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

在掛拍量超500套的城市中，浙江金華、臺州、紹興的成交率都在50%以上，其中金華成交率雖然較去年下降11.3個百分點，但仍有61.8%，為全國最高。

此外，法拍房限購政策的出臺也導致了法拍房市場交易量的下行。

2021年12月，最高人民法院發布《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》，第一條就明確指出，“人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。”規定自2022年1月1日起實施。

這意味著沒有購房資格的人將無法參與競拍。這項規定也把之前在一二線城市執行的法拍房限購政策推向全國。

折價率普遍下行

中指報告顯示，2021年，成交量前20城的折價率（房屋成交價/評估價，折價率越高，成交折扣越少）均高于70%，其中成交活躍度較高的城市如深圳、溫州出現溢價，即成交價高于評估價。

2022年法拍房限購全面執行后，疊加房地產市場調整加劇，各城市折價率出現不同程度回落，成交折扣增加，例如寧波折價率由99.9%回落至75.9%，下降24.0個百分點。

分物業類型來看，工業、土地類法拍房成交折扣較少，土地類法拍在2022年折價縮小，折價率升至94.3%。住宅類法拍房折價增加，2022年折價率降至84.8%，下降4.9個百分點。

不過在土地資源稀缺的一線城市，地段絕佳的優質住宅哪怕是法拍房，依然很搶手。

2022年7月，深圳香蜜湖第一生態苑15棟63號法拍房，就以40%的溢價率，9198萬的成交價刷新了深圳近3年法拍房的最高成交記錄。

該套房為一棟面積358.54平的別墅，以6570萬起拍，經過47輪競價，最終以9198萬的價格成交，均價達到25.65萬元/平。

如果債權人并非個人，而是房地產企業開發商，部分新房也可能會大量流入法拍房市場。

去年5月，因與平安銀行深圳分行存在借款合同糾紛，寶能旗下被抵押的484套深圳寶能城一手房產就被強制拍賣。

中指報告指出，法拍房對經濟運行環境的反應存在一定的延后效應，普遍需要6個月或更長時間。

據最高法院統計，2023年1月，全國在審破產案件企業數達2335個，其中浙江破產企業數量達391個，預計破產案件企業數較多的省市，后續法拍房掛拍量或出現一定增長。