記者 | 王婷婷
春寒料峭，上海一些售樓處卻一片火熱。
2月8日下午6時24分，被稱為魔都版“海德公園”的前灘海德壹號宣布售罄。芋秋路上，搖中了心儀房源的楊陽夫婦悠閑地走在項目工地外圍，望著雛形初具的6棟建筑主體，想到兩年后能遷居至此，喜悅之情溢于言表。
總價1560萬元，建筑面積130平方米，3樓，精裝交付，勉強還能看到黃浦江景，這滿足了他們的所有購房要求。“搖到86號，我想要的房型基本都有，在前灘搖了好幾個項目，屬這次最幸運。”
作為上海前灘“九宮格”內最后一個入市住宅項目，珠海國企格力地產開發的海德壹號最終入圍積分破百、認購率達到392%，相當于四個人搶一套房。
上海樓市在春節后迎來了一批開盤潮，且表現都不錯，首周開盤的幾個項目幾乎全日光。
1月31日，招商虹橋璀璨時代三期開盤，147套房源當天售罄，認購率204%。2月4日，位于青浦區西虹橋片區的中鐵虹橋逸都第三批次開盤，376套房源在3小時內全部售罄，銷售額21.26億元。前一天還有楊浦城投開發的悅尚海開盤，221套房源也僅剩下3套1樓的未售罄。
李莉對于這次的中簽多了幾分感觸。這名頭發花白、早已退休的滬上女性，在2月6日這天起了個大早，帶著一打資料匆匆趕往中鐵虹橋逸都營銷中心，比約定的合同簽署時間提前了好幾個小時，“以為能早簽早安心”。
大部分買房人都會有這樣的想法。尤其是在大虹橋的后花園徐涇板塊，這里向來就盛產高分盤。
雖然中鐵虹橋逸都此次入圍分略有下降，但依舊難擋購房者簽約的積極性。直到午后，售樓處內才安靜下來，無論是置業顧問還是購房者，每個人都在等待那最后的一紙簽名。
對于上海樓市來說，這些算不得什么新鮮事。可若是加上前提條件，房地產經歷了從2021年下半年開始的深度調控疊加3年疫情，上述畫面似乎是在對市場發出訊號：上海樓市最難的日子已經過去。
“在前灘，買到就是賺到”
相比大虹橋板塊聚集了大批剛需、剛改購房者，前灘則吸納著高分選手和高購買力。
2月8日9時，入圍分高達100.85的前灘海德壹號線上開盤，開盤即罄。其中，那套總價8500萬元的最貴房源僅叫到14號就被選走；前7組認購人選中了其他4套復式，總價約3500-4500萬元；前70組認購者多聚焦于高層江景大戶型。
據楊陽夫婦所了解，639組認購者大概有一百多組棄號，主要集中在小戶型。對于個別好戶型好位置房源最終被棄號，楊陽認為或是臨時資金出現問題，畢竟不是小數目。
在第二場的買家順勢補位后，上午11時，所有房源均被選完，項目實現清盤。
界面新聞實地探訪發現，前灘海德壹號是由3棟12層、1棟7層和2棟8層的住宅組成，大面積落地玻璃、大尺度懸挑結構、街區式住宅布局以及三角形的寬敞陽臺，多為不規則戶型，目之所及，所有住宅項目中就數它“特立獨行”。
追根溯源至2014年，格力地產以16.14億元競得前灘地區Z000801編制單元32-01地塊，請來曾操刀倫敦海德公園一號項目的理查德·羅杰斯團隊前來設計，項目最終命名也有異曲同工之處，取名海德壹號。
與海德壹號僅一條馬路相隔的浦江海德項目同樣出自格力地產，在2020年8月入市時均價為11.28萬元/平方米，目前次新二手價格已達到18.2萬元/平方米。
稀缺、潛力大、難買，成為眾多購房者對前灘最深刻的印象。在他們眼中，前灘任何一個項目，不需要做售樓處樣板房，也不用樓書單頁，只需對外公布開盤時間，甚至沒多少人關注價格，就能吸引大批人蜂擁而至。
事實也是如此。據界面新聞了解，海德壹號此次共推出163套房源，均價12.98萬/平方米，吸引639組認購，相當于4個人搶1套房，同樣未設售樓處樣板房，最終成為今年上海首個滿分新房項目。
宣傳上不曾過多發力，并不意味著格力地產對其不重視。在海德壹號的銷售過程中，格力地產還從珠海大本營派來了多名公司內部人員，保證項目銷售進展順利。
下午1時，項目已確認清盤，他們也要拖著拉桿箱準備離滬了。對于其中一名格力地產人士而言，這樣的情景在兩年前就發生過，彼時他從珠海前往上海負責的是輔助浦江海德的銷售。
“浦江海德和海德壹號很難相提并論，首先時間上就不一樣，當時所處的市場環境也不一樣，浦江海德二手成交最高的時候達21萬元/平方米。當然了，前灘哪個項目不熱，都很熱，整體倒掛也都不錯。”該人士告訴界面新聞。
楊陽夫婦是這批押注上海前灘購房者的縮影。去年，他們還分別參與認購了2022年最高入圍分項目前灘東方悅瀾以及另一紅盤中企云萃森林，且均中簽。
“后來還是放棄了。一是房源本身不夠好，二來覺得有點虧，尤其是中企云萃森林沒觸發積分制，那我的滿分積分豈不就浪費了?”
在去年7批次中，中企云萃森林開盤入市，目前還剩少量一樓二樓低區房源。在2023年推出的首批新房中，該項目將加推245 套房源，備案均價10.5萬元/平方米。
“前灘只剩下21號地塊了，陸家嘴集團的，可以關注。”楊陽和上述格力地產人士均如是說。
該地塊占據前灘中央位置，包含2棟約200米的辦公樓，以及4棟150米的超高層住宅，4棟住宅建成后將是前灘住宅高度天際線。
毫無疑問，后續21號地塊的入市，又將掀起一波前灘置業狂潮。
留給“徐涇人”的機會不多了
在上海2035城市總體規劃中重點推進的青浦西虹橋片區，數座黃色巨型塔吊飛快旋轉，看起來一個關于上海許給徐涇的夢正慢慢兌現。
借著政策東風，這里近幾年也成為熱門板塊：房價上漲，土地增值。近4年間該板塊內房價漲幅23%，項目大多“逢開必火”，認籌時也有“千人搖”，開盤“日光”亦是常事。
但經歷了去年的新盤扎堆后，大虹橋徐涇板塊的供應量將呈斷崖式下跌。2022年僅徐涇就過會7004套新房，2023年徐涇幾乎無新拍地塊上市，其中主城區只有蟠龍府，向西則只有虹橋公館三期，再加上尾盤在售的俊燦星城，供應套數有限。
留給“徐涇人”的機會已所剩不多，但卻給了項目銷售人員足夠底氣。
在完成招商虹橋璀璨時代的銷售事項后，吳元將投入到位于徐盈路的招商虹橋公館三期中，如今正處于驗資階段，預計2月底取證，將推出兩百多套房源，均價6.4萬元/平方米。
與虹橋璀璨時代的開盤即售罄不同，虹橋公館三期一批次在去年12月底開盤，直到2月6日前一天才全部賣完。
吳元給出的解釋是與璀璨時代“撞車”和“未加宣傳”，“這一次我有信心虹橋公館三期也能日光，因為其中不乏建筑面積超100平方米的三房。”
作為央企招商蛇口操盤的項目，兩項目共用一個售樓處，處于虹橋世界中心的7樓，若非誠心買房，很少有人會走進這里。售樓處內左邊是售罄的招商虹橋璀璨時代，右邊是即將開啟認購的招商虹橋公館三期，銷售結果的差異絕不可能僅僅是因為時間撞車。
區位起到了決定性因素。虹橋璀璨時代距離國家會展中心150米，向西步行1.2公里就是2號線徐涇東站，向東直線距離1公里可達龍湖天街與瑞安虹橋天地，再往前走便是虹橋火車站；而招商虹橋公館三期距離會展中心駕車至少需11分鐘，距離虹橋火車站尚需3站地鐵，位置上稍顯遜色。
雖然接下來大虹橋購房者的樓盤“菜單”有限，但此前的大批量供應也令這里的核心盤積分降至4字頭關口。要知道，昔日的蟠龍天地入圍分曾達到91.22分。
在過去無房高積分且擠破頭的大虹橋，如今正向更多的購房者敞開大門。
李莉是這批受益者之一。她只有60分積分，參與了中鐵虹橋逸都的三次認購，終于在最后一次搖中515號，選到了一套位于2層、建筑面積88平方米的二居室，總價595萬元，全款支付。
在這三次認購中，中鐵虹橋逸都入圍積分不斷下降，第一次入圍分64.51分，第二次61.22分，第三次收官入圍分56.29分。招商虹橋璀璨時代3次開盤，入圍分下降得更明顯，分別為63.42分、43.97分和45.24分。
“買到就是好的嘞。”未能搖中三居室的李莉仍然覺得自己很幸運，至少2萬元/平方米的倒掛空間以及“大會展時代”的加持，讓她沒有理由不買大虹橋。
2月6日下午4時，天空中下著毛毛雨，中鐵虹橋逸都的購房合同簽署已進入尾聲，售樓處外還有人在徘徊，尋思著是否會有撿漏的機會。
新一輪買房潮來襲？
2023年2月的市場行情，讓人不得不發出疑問：上海又開始搶房了嗎？
“自從疫情結束后，就出現了買房潮。”上海鏈家一名新房銷售人士向界面新聞表示，2023年以來，上海新房市場回暖明顯，咨詢量、帶看量有大幅上升，周一至周四平均每日帶看一組客戶，周五到周天日均至少帶看2-3組客戶。
另一名資深房產中介人士則對當前市場表現的“熱”持觀望態度。他告訴界面新聞，市場真正回暖還需要一定時日，即便是在樓市韌性強勁的上海。
“就拿西虹橋來說，也不是每個項目都好賣的。比如同樣位于徐涇板塊的中建頤璟臺于去年第五批次入市，均價6萬元/平方米，至今還未完成售罄。”因此，每幫開發商賣出一套房源，他的門店就可得到兩萬元分成。
現今市場環境給他的直觀感受是“一般”。根據他所在門店今年以來的綜合表現來看，較之去年同期可能相對好一點，但并不存在所謂的買房潮，“當然，基本也不大可能會出現了。”
也有一個例外，優質項目尤其倒掛盤始終是上海購房者追捧的對象。同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞表示，當前市場依然是延續著2022年的樓市分化特征。
“且分化特征在2023年會更為明顯。比如格力海德壹號破百分的紅盤與外圍大量首開去化不足20%的項目形成較大反差。”宋紅衛認為，核心區域優質項目的熱度在2023年會進一步上升。
據界面新聞了解，今年1月份上海有十余個項目相繼搖號開盤，熱度高低涇渭分明。有最高認籌率達473.8%的華發建發縵玥，位居1月認籌榜首，平均4組客戶搶1套房；也有認籌率僅11.9%的沁風雅苑，這個由新加坡TGR集團開發的項目，在均價10萬+以上項目中認籌率墊底。
不僅是項目冷熱分化，不同區域的熱度也表現不一。以1月的新房成交為例，青浦和嘉定兩區大幅領先，成交套數均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套，其他區域相差則更大。
在整體成交量上，一月份的樓市也未完全恢復，上海鏈家研究院的監控數據顯示，1月上海共成交新房8283套，環比下降4%，同比下降28%，成交金額682億，環比下降3%，同比下降14%。
在宋紅衛看來，上海今年在需求端可能會有進一步支持剛需及改善型需求的政策調整，對于上海樓市恢復有較大影響。“預計三四月份會有一波小行情，但是不會持續太久，預計上海樓市在一二季度觸底調整后，三四季度會進入上行趨勢。”
上海中原地產市場分析師盧文曦對于年后的上海出現“日光盤”并不意外。他認為這是屬于正常的工作節奏和市場環境，況且大虹橋的入圍分數也從原來的九十多分降到了現在的五六十分。
“但是從當前傳遞來的信號看，無論是帶看也好，成交也罷，都表明上海樓市在有序恢復中，市場情緒也算穩定，正在向好發展。”
“不妨再等等，給上海一點時間，也給自己一點時間。”
（應受訪者要求，文中楊陽、李莉、吳元、王紅等人均為化名）