文｜丁祖昱評樓市
近期，在國新辦舉行的以“第一次全國自然災害綜合風險普查”為主題的發(fā)布會上，有關部門負責人對外披露：“近三年來，住房城鄉(xiāng)建設行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設施數(shù)據(jù)。”
這一數(shù)據(jù)引起了很多人的關注，“房子真的過剩了嗎？”成最受關注的話題。
從該發(fā)布會的具體內容和描述來看，“6億棟建筑”指的是全國城鄉(xiāng)建筑物的總量，不僅包括宅基地，還包括非住宅用建筑，如商業(yè)、酒店、辦公、學校、醫(yī)院、工廠等。
那么我國到底有多少住房？
七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達到14.9億間。
這是什么概念？
2020年-2021年是過去二十年來中國房地產銷售規(guī)模最高的兩年，全年商品住宅銷售面積都在18億平方米左右。
若以住房總面積500億平方米計算，那么在維持2020年-2021年房地產市場銷售規(guī)模最高的前提下，約等于8年的銷售量，可以再創(chuàng)造一個黃金十年。
6億棟建筑，哪怕每棟面積僅100平米，總面積也超過600億平米，所以，這6億棟建筑的總面積，肯定是一個令人驚訝的數(shù)據(jù)。
01 房子是否真的過剩？
從單純的數(shù)學計算來看，我國人均住房面積已達41.8平方米/人，人均住房間數(shù)已達1.2間/人，總量上已經(jīng)進入了“不缺房”的時代。
但是受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間。
如上海目前仍有部分居民一家多口住在一室或兩室、房齡超過20年以上的住宅之內。
相比于商品住宅而言，一線城市中這些房齡久、面積小、物業(yè)管理一般的“老破小”更常見。
對比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積，可以看到各地家庭戶住房的平均水平差異極大。
七普統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有33%的家庭人均住房面積已經(jīng)達到了50平方米以上，超過了歐洲發(fā)達國家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半。
因此，現(xiàn)階段，我們“不缺房，但缺好房”。
02 房屋普查意味著什么？
與“6億棟建筑”這個數(shù)字相比，我們更關心的是房屋普查本身。
據(jù)了解，第一次全國自然災害綜合風險普查研發(fā)了“1+10”普查軟件系統(tǒng)，“1”是國務院普查辦，“10”是參與普查的10個行業(yè)部門，都研發(fā)普查軟件，實現(xiàn)了普查軟件系統(tǒng)網(wǎng)絡互聯(lián)互通和統(tǒng)一入口登錄，形成了分行業(yè)和綜合性普查數(shù)據(jù)質檢體系，確定了89項上千個指標的數(shù)據(jù)共享清單和240余項普查評估和區(qū)劃成果清單。
在此次普查結束之后，按照這次普查“邊試點、邊應用、邊見效”的原則，把這次普查試點數(shù)據(jù)、成果已經(jīng)應用到地方的防災減災、經(jīng)濟社會發(fā)展科學規(guī)劃和公共服務中。
也就是說，這次普查獲取的全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)，目前已經(jīng)擁有了完善的數(shù)據(jù)指標和清單，可以在普查軟件系統(tǒng)中實現(xiàn)數(shù)據(jù)查詢和共享。
這對我國未來住房規(guī)劃有非常大的意義。
在此之前，我國有大量農村自建房，具體數(shù)據(jù)無從考據(jù)，同時各地房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計還存在口徑不一致、數(shù)據(jù)不完整、數(shù)據(jù)不準確、反饋不及時、信息系統(tǒng)未打通等問題。
發(fā)布會上，有關部門負責人指出，數(shù)據(jù)的質量及完整、規(guī)范是這次普查調查的難點和重點，也是災害風險評估與區(qū)劃工作的重要基礎。
隨著房屋普查標準和技術的建設與完善，未來通過統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準，制定合理的數(shù)據(jù)治理流程和制度或能更好的對行業(yè)進行規(guī)范和規(guī)劃，也為房地產調控的長效機制和房地產稅的征收建立了全國范圍的房屋建筑數(shù)據(jù)庫。
我們認為，在國家政策的指引和數(shù)字經(jīng)濟驅動的雙重背景下，未來也許可以通過普查數(shù)據(jù)，前瞻性地進行規(guī)劃，整合資源，聚集人口和產業(yè)，甚至貢獻稅收等。
之前一直懸而未決的房產稅問題，眼下這“全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)”給房產稅提供了夯實的數(shù)據(jù)基礎，為后續(xù)工作的開展提供了便利。
同時，在各地家庭戶住房平均水平差異巨大的背景下，未來各個城市房地產市場的發(fā)展和房價的分化也將不斷加劇。