界面新聞記者 | 張熹瓏

擁有香港黃金地段旗艦商場的九龍倉置業（01997.HK）在過去一年由盈轉虧。

3月7日午間，九龍倉置業發布2022年全年業績公告。報告期內，公司基礎凈盈利為61.75億元（港元，下同），同比減少5%；凈虧損達89.43億元，按年減少約134億元。

2022年公司每股基本虧損為2.92元，合共派發股息1.31元。

運營管理大型甲級商場的九龍倉置業為香港老牌地產商，其標志性物業海港城和時代廣場分別選址于尖沙咀和銅鑼灣，為游客最多的地段，也使其在香港商用物業中占據領先地位。

彪炳的業績隨著疫情到來不復存在。在商場租金處于低位、寫字樓租賃收入下降雙重因素疊加下，期內營收下滑22%；投資物業收入為106.62億元，降幅為2%，虧損72.37億元，2021年為盈利56.26億元。

這也是香港收租股的現狀。2022年希慎興業（00014.HK）虧損11.57億元，九龍倉（00004.HK）亦發布盈警預計盈利大幅倒退。

以海港城為例，這個香港乃至全亞洲最具地位的購物商場，去年大部分時間仍受疫情困擾。對外，跨境人員流動受阻；對內，香港放寬社交距離措施后本地人轉到海外消費。

2022年海港城整體收入同比增加2%，其中商場收入與去年持平；商場出租率為94%，這一成績對于黃金地帶的商場來說并不可觀，公司董事局主席吳天海評價為“較低”。

由于長期缺乏旅客，海港城旗下酒店不得不面向本地市場推出優惠以維持業務流量，盡管年內恢復營業毛利，但仍遠低于疫情前水平。整體來看，期內酒店分部業務除稅前虧損2.43億元。

另一旗艦物業時代廣場整體收入下跌12%。由于市場租金調整，時代廣場商場收入下跌19%，營業利潤下跌3%。位于九龍東的荷里活廣場收入及營業利潤亦下跌4%。

寫字樓方面，供需的不匹配也使出租率逐步下滑。2月下旬，匯豐研究發布研報稱，香港寫字樓供應激增，并創下20年來的新高，且租賃需求低迷，認為商廈收租股的吸引力較低。

去年下半年，位于中環黃金地段的德豐大廈經歷了部分主要租戶的搬遷，出租率下降至75%。中環地段的商業物業收入和營業利潤下跌8%；海港城寫字樓出租率亦只有88%。“原因是在當時審慎的市場氣氛下出租率下降及租金作出調整。”公司表示。

商場、寫字樓、酒店的下行，加上香港投資物業價值疲軟，九龍倉置業2022年投資物業重估虧損擴大至148.75億元，屬歷年較高水平；股東應占虧損88.56億元，2021年為盈利43.91億元。

這也是香港非住宅物業受到重創的冰山一角。香港政府統計處數據顯示，2022年香港零售銷售額同比下降0.9%，其中百貨公司貨品銷售額下跌9.9%。

寫字樓空置率亦刷新高。根據中原數據，2022年香港寫字樓租務同比減少約兩成，租金平均下跌約5%；成交量對比2021年更是銳減約50%。

3月7日，九龍倉置業全年業績會上，對于出租率的問題，吳天海表示，“我們是挑選租客的，目的不是租滿就可以。”

寫字樓競爭進一步白熱化。吳天海指出，供應方面近幾年各區多了很多寫字樓，“需求也有降低，封關幾年新公司沒有機會來到香港，也有小部分本地公司減少寫字樓職能，希望通關后情況開始扭轉。”

東方證券研報曾指出，疫情期間九龍倉置業的租金收入增長僅限于現有資產的續租租金調整，而最大的驅動因素還是要依靠內地游客的人數和消費的恢復程度。

而吳天海認為目前“旅客的數字是低的”，預料旅客人數不會于今年內完全回升，“酒店業也面對人手短缺的挑戰。”

值得一提的是，在財報首頁的副標題，公司就坦言“疫情困境加財務成本攀升”。

2022年，九龍倉置業財務支出為18.61億元，大幅增加145%；總利息支出11.42億元，增幅78%。現時旗下債務凈額為452億元。

去年以來，環球息口上升，令借貸成本大幅增加。公司實際借貸年利率因此上升至2.5%，2021年為1.4%。這也導致借貸成本大幅增加5億元。

內外部投資環境不利，吳天海暗示九龍倉置業仍堅持保守策略。報告期內，公司確認買賣物業成本為2.55億元，上年同期為30.34億元；投資物業直接營運支出也下降超過兩成。

吳天海稱，考慮到房地產行業目前景氣度較低和加息因素，目前并不是買地的最好時機。而在分拆上市時，九龍倉置業的定位就為以香港數個核心投資物業為主，只租不售。

3月3日大摩發布研究報告稱，與內地全面通關后，香港1月零售銷貨價值同比升7%至362億元，屬2020年1月以來新高。該行預計今年末季零售銷貨價值同比升24%，并達2018年末季95%水平。

“香港大型商城租金分為兩部分，一部分是底租，一部分是分成。“吳天海指出，目前底租部分隨著市場已同步回暖，但分成部分還要耐心等待。