界面新聞記者 | 黃昱

作為今年首家發布2022年業績報告的上市物管公司，越秀服務難能可貴的實現了歸母凈利潤的正增長。

據越秀服務3月8日發布的2022年業績報告顯示，去年營業收入達24.86億元，同比增長29.6%；歸母凈利潤約為4.16億元，同比增長15.7%。董事會建議宣派年度末期股息每股0.109港元。

在財務方面，越秀服務截至去年末在手現金為43.61億元，經營性現金凈流入為7.5億元。值得注意的是，這家公司并未有銀行借款。

受房地產行業調整影響，不少物管公司利潤都受到了影響，曾經的上市物管公司市值之王碧桂園服務近期也發出了歸母凈利潤下滑51%-57%的盈利預警。

摩根大通近期發報告指出，預計物管股的2022財年核心盈利平均下降18%。

盡管越秀服務的凈利潤實現了逆勢增長，但仍然存在毛利率下降、增速放緩的情況。

數據顯示，越秀服務2021年的毛利率為35%，同比增長0.5個百分點；歸母凈利潤約為3.6億元，同比增長80.6%。

2022年，越秀服務毛利率同比減少7.7個百分點至27.3%。

對于毛利率下降的原因，越秀服務資本運營總監萬思蘊在業績發布會上指出主要是由于三個方面，一是基礎物業管理的毛利率從2021年的22.2%下降至16.4%，這是因為越秀服務加大了在服務品質上面的成本投入，同時外拓項目增加以及人工成本上升所造成。

二是非業主增值服務的毛利率從2021年43.5%下降至32.1%的，這里主要是房地產市場變化導致開發商調整了對非業主增值服務的一些需求，從而對非業增值服務的毛利率造成影響。

三是社區增值服務的毛利率從2021年的46.1%下降至32.9%，這一方面是受疫情影響，另一方面越秀服務的很多社區增值剛剛開起步，開始投入成本相對會大一點。

“隨著規模的擴張，整體毛利率水平會逐漸接近行業的平均水平?！痹叫惴斩聲飨址灞硎?。

作為進軍資本市場的后來者，越秀服務在2021年6月上市時曾提出要在三年內實現1億平方米在管面積目標。林峰稱，這一目標并沒有改變。

從管理規模來看，越秀服務在行業中處于中等水平。截至2022年底，越秀服務在管面積為5169萬平方米，同比增長33%；合約管理面積7060萬平方米，同比增長20.9%，形成了以粵港澳大灣區為核心，華東、華中、北方和西部四大區域為重要支撐的全國化布局。

林峰表示，在物管行業一定規模還是需要的，但越秀服務注重有質量的拓展，不盲目追求面積，更加關注拓展項目包括收并購項目的可持續盈利能力。

2022年，越秀服務新簽約項目84個，新增合約建筑面積1309萬平方米，其中第三方拓展面積843萬平方米，同比增長138.5%，占總新增總面積的64.4%，首次超過了越秀地產等關聯方交付給的項目面積。

林峰表示，到2024年6月，越秀服務將如約達成1億平方米在管面積目標。

在過去幾年，收并購一向是不少物管公司快速做大規模的首選，越秀服務上市時也是這么計劃的，其上市募資的18億港元中有60%的資金用途是用來收并購的。

但從越秀服務這兩年的規模拓展渠道來看，其以第三方外拓以及關聯方的交付為主，在收并購上始終保持謹慎。

據悉，2022年10月，越秀服務收購廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業管理有限公司100%股權，總對價950萬元，新增合約面積約79萬平方米，為越秀服務上市以來首單收并購。

據林峰介紹，這宗收并購的PE（市盈率）大概只有5倍，因為這是越秀地產負責該項目代建而帶來的協同效應。

首宗收并購雖然體量不大，但林峰認為，這為越秀服務日后的收并購積累了經驗。

為了實現1億平方米的在管面積目標，越秀服務將通過多舉措擴規模，一方面承接來自母公司越秀地產的項目資源，另一方面加強市場化外拓。在收并購方面，林峰也向過去一樣表示，會積極關注市場出現的好機會。

林峰指出，物管行業標的估值2021年高峰時期還是有一定的回落?！拔覀冋J為目前估值應該是接近行業合理的一個水平?！?/span>

在收并購項目上,越秀服務會重點關注跟其自身在管理區域的重疊度，能提升其所在管理區域的密度，產生規模效應；同時要求收購標的有可持續盈利的能力，以及包括財務的規范，估值的相對合理。