文|真故研究室 石雨菡
編輯|龔 正
萬物復(fù)蘇的2月，一二線城市樓市交易持續(xù)升溫。上海、成都二手房成交皆超1.9萬套，其中成都同比大增160.43%，甚至創(chuàng)下了歷史最高；北京、天津二手房成交各超1.5萬套和1.4萬套。
氣氛之下，許多剛需一族持幣入市積極性大增。有業(yè)者表示，這一波小陽春屬于“補足型”，主要受防疫三年積壓的需求釋放、房貸利率下調(diào)等利好因素影響，但現(xiàn)在判斷小陽春能否持續(xù)為時尚早。此外購房者還需從宏觀大勢來看，房產(chǎn)已經(jīng)告別財富杠桿時代，各線樓市分化是長期趨勢，在入市時需有更周全考量。
01 一日迎來15位看房客，房東漲價15萬成交
高德文是青島一名房產(chǎn)中介，在當(dāng)?shù)刈隽?年的賣房生意。
他告訴《真故研究室》，疫情三年間，當(dāng)?shù)貥鞘斜容^低迷，有時一周可能只帶一兩位購房者看房。
這個情況在最近發(fā)生了變化。“一天之內(nèi)就能帶5、6位看房客，有時也能達(dá)到8、9位，需要同事幫忙帶看。”
最近，有業(yè)主于2月下旬上線了一套68平方米的二手房源。之后的一日間，就迎來了15位看房客，其中9位進一步聊的意向比較積極。
“當(dāng)時業(yè)主剛好也在現(xiàn)場，看到這么多人來看房也很意外，就問是不是報低了。”
據(jù)介紹，業(yè)主最初報價195萬，看見許多購房者都有出手意愿，業(yè)主立即把報價漲調(diào)至220萬。最終，這套房源以210萬的價格成交，比原先的最高報價高了15萬。
據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月青島二手住宅周成交量分別達(dá)到了776、1145、1548、1776套，總計成交套數(shù)接近2022年6月5865套的二手房交易套數(shù)，而后者這個數(shù)據(jù)也是疫情三年來當(dāng)?shù)囟址拷灰琢孔罡叩囊粋€月。
青島的小陽春并非孤例。
北京東四環(huán)一位鏈家地產(chǎn)中介告訴《真故研究室》，2月以來該店帶看量和成交量均有所上漲。
“最近同一時間段帶客戶看房，經(jīng)常能碰見兩三波一起來看房的同事。像上一個周日（2月26日），北京一天的二手房成交量是704套，是連續(xù)12個月里成交量最高的一天。”該中介介紹。
時下，小陽春的論調(diào)在市場中已不稀罕。據(jù)了解，業(yè)內(nèi)判斷樓市小陽春，一般從兩個維度來判斷，一是全國房地產(chǎn)新房價格大范圍止跌，二是重點城市新房和二手房成交量、交易面積環(huán)比大幅上漲等。
新房方面，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月70城房價指數(shù)，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為-2.3%，70城新房價格一年來首次出現(xiàn)環(huán)比止跌。
此外，3月1日，上海易居研究院發(fā)布《2023年2月重點城市新房成交報告》與《2023年2月重點城市二手房成交報告》顯示，新房方面，全國60城新房交易面積20個月后首次轉(zhuǎn)正且增速達(dá)到了37%。
二手房側(cè)，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門在內(nèi)的8個重點城市，二手房成交套數(shù)數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了2021年7月份以來20個月的月度最高值。
其中，杭州十區(qū)2月二手房共成交7396套，環(huán)比1月增幅133%。武漢二手房2月單日成交376套，日均200多套，環(huán)比1月上漲207.9%。
深圳二手住宅2月成交2509套，較1月增長80.37%，單月成交量超過去年任何一個月份。這一成交量還超過新房住宅成交量，為2022年6月份以來首次。
從這些數(shù)據(jù)上看，樓市在2月回暖的動力的確正在增強。
02 多項優(yōu)惠支撐，剛需一族入市積極
為何2月迎來小陽春，在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年的觀察者木于表示，疫情三年，很多適婚適育的年輕人即便想買房，也容易受到防疫限制，現(xiàn)場看房行動受限，積壓了許多需求。此外，各地為保障樓市平穩(wěn)運行，也出臺了調(diào)整房貸利率等措施。防疫放開后，許多人第一步要解決的就是房子問題。
杭州新住民、95年的陳芳婷與男友在2020年訂婚，但因為疫情管控、兩人異地，結(jié)婚的事情遲遲沒有落實。
去年9月，陳芳婷終于從山東老家辭職，來到杭州與男友匯合，商討人生大事。
陳芳婷坦言，她與男友都是山東三四線城市出身，家庭條件一般，起初都不想在杭州買房。但在合計了租房支出、生活品質(zhì)以及父母意愿后，兩人也漸漸接受了在杭州定下這件事。
刺激陳芳婷兩人買房的一個因素，還在于去年下半年杭州房貸利率下調(diào)的利好政策。
2022年11月，杭州金融機構(gòu)出臺政策，杭州限購區(qū)域內(nèi)購買140平方以下普通住宅、首套房貸利率可按最低4.1%、二套房貸利率4.9%執(zhí)行。在此之前，杭州首套房貸利率為4.25%左右，二套平均在4.95%左右。
陳芳婷算了一筆賬，認(rèn)為這個點買房是相對劃算的。
“男友的朋友2019年買房時的利率是5.45%，我現(xiàn)在的同事后來買房降到4.3%，這樣對比來看，同樣是89平的房子貸140萬算下來，以4.1%的利率最起碼比別人省 18.9萬。”
陳芳婷的預(yù)算在300萬，首套房首付30%約90萬，由她和男友、及兩對父母共同承擔(dān)。在地段選擇上，她和男友分別在西湖區(qū)、濱江區(qū)工作，但兩地的房價都相對較高，從預(yù)算和地理位置上考量，蕭山區(qū)靠近濱江區(qū)的地段是陳芳婷目前較優(yōu)的選擇。
圖 | 貸款市場報價利率4年來走勢
與陳芳婷一樣、進入適婚年齡、正在積極找房的，在《真故研究室》對購房者訪談中還有不少。
有的北京有房者希望提前還貸、賣掉首套房，換一套更大的房子，享受到時下比以前更低的房貸利率。還有的北京剛需族，因為在外地有首套房，為了籌集60%的二套房首付，準(zhǔn)備通過房屋抵押貸款中的經(jīng)營貸來籌款。這在我國是明令禁止的，屬于違規(guī)資金流入樓市。
不過這些都屬于個體差異化買房經(jīng)歷，大勢上疫情壓抑了三年的需求，剛需族買房結(jié)婚的所需確實存在。
木于認(rèn)為，除了利率、防疫放開等因素影響外，還有一個房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的因素，或也在影響大眾的購房心理。
2016年房住不炒提出之前，我國對房地產(chǎn)的調(diào)控集中在C端，抑制的是投機需求；到了2020年，我國出臺房地產(chǎn)三道紅線（即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1），“這項政策的本質(zhì)面對的是房企B端，讓企業(yè)穩(wěn)定出清，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。”木于表示。
不過，受三道紅線影響，房地產(chǎn)市場也相應(yīng)出現(xiàn)了調(diào)整與陣痛。到了去年11月，中國人民銀行等發(fā)布“金融16條”，支持房地產(chǎn)因城施策，維護住房消費者合法權(quán)益等，這些為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，進一步提供了政策保障。作為購房者，肯定更愿意在一個穩(wěn)定的預(yù)期之下，去持幣入市。
03 小陽春是否可持續(xù)？
對于這個問題，木于認(rèn)為，時下判斷為時尚早。
他認(rèn)為當(dāng)下的數(shù)據(jù)具有延遲性，也就是2月呈現(xiàn)的這些交易數(shù)據(jù)，可能只是1月或更早消費者需求的一次集中釋放、匯總呈現(xiàn)。看待這個數(shù)據(jù)需要考慮到各種因素去擠泡沫，也就是說2月數(shù)據(jù)不足以成為觀測樓市回暖的一個正常數(shù)據(jù)。
“判斷小陽春能否持續(xù)，應(yīng)該還需看后續(xù)，各項數(shù)據(jù)應(yīng)該是持續(xù)性的。即使連續(xù)三個月各方面數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，整體也處于整個市場的修復(fù)期。若能持續(xù)保持2月的恢復(fù)態(tài)勢至明年，整個市場才算度過補足階段。”木于表示。
至于該如何判斷從修復(fù)期進入到正常水平，木于稱，如按照新建商品房銷售面積指標(biāo)來看，恢復(fù)到一個合理的庫存出清周期，個人判斷近3-5年穩(wěn)定在15億平方米上下，市場才能稱為恢復(fù)至正常水平。
不過，2022年不論是新建商品房銷售面積還是金額，較前些年都經(jīng)歷了大跌。兩項數(shù)據(jù)分別為13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%，一落跌至2015年水平。而從歷史數(shù)據(jù)來看，2012年到2021年，即使后期受到疫情影響，新建商品房銷售面積和金額都在穩(wěn)定增長，顯然2022年的市場太不尋常。
木于表示，目前不少重慶、長沙、天津等地的業(yè)內(nèi)朋友已向自己反饋，3月許多樓盤到訪量相比2月份實際有所回縮。
而從行業(yè)面上來看，進入3月，北京新房、二手房交易量比2月已經(jīng)有所下降。上海方面，上海二手房指數(shù)辦公室相關(guān)人士表示，3月上海二手房成交量環(huán)比雖然上升，但同比仍在下降，依然是2013年以來同期成交較低的月份，3月二手房均價也有下跌，樓市小陽春能否持續(xù)并不確定。
對于年輕人買樓，木于提醒到，在城市選擇、地段選擇上還需要有趨勢思維，多一分謹(jǐn)慎。
首先是未來樓市不再具有投資屬性，高、中線城市與低線城市將持續(xù)分化，從國家經(jīng)濟的“加速器”轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟發(fā)展的“驗金石”。
木于認(rèn)為，以往的房地產(chǎn)市場本質(zhì)上是一支城市股票，享受的是人口、城市化以及政策的紅利。
而在當(dāng)下，人口拐點已經(jīng)到來、自然增長率由正轉(zhuǎn)負(fù)，城市化、人均居住面積增速雙雙放緩。在國家“房住不炒”政策低線下，大眾應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變思維，不能再將房產(chǎn)視作一種投資渠道，而應(yīng)回歸到自身的切實需求。
其次，從歷史發(fā)展來看，高、中線城市基于其優(yōu)越地理位置、適宜的自然環(huán)境、城市化程度高等優(yōu)勢，仍會是人口資源置換、人口流動的主要區(qū)域，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定。反之不具備天然優(yōu)勢資源的低線城市，整體發(fā)展受限，房地產(chǎn)市場的市場更需要依托國家政策的扶持。
最后，經(jīng)濟去地產(chǎn)以及地產(chǎn)去杠桿仍將是主旋律。房地產(chǎn)市場作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，“三道紅線”將繼續(xù)遏制熱錢在市場流動，理想狀態(tài)下或可倒逼部分資金流入實業(yè)，而房地產(chǎn)市場發(fā)展如何是經(jīng)濟發(fā)展的最終檢驗。
應(yīng)受訪者要求，高德文、陳芳婷、木于為化名