界面新聞記者 | 黃昱

在經(jīng)過前兩年大規(guī)模跑馬圈地后，“收并購后遺癥”開始在碧桂園服務(wù)2022年財務(wù)中體現(xiàn)。

在3月29日的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬表示，去年公司利潤未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達(dá)到約28.5億元。

其中收并購帶來的商譽及無形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關(guān)系等攤銷達(dá)10.8億元。

碧桂園服務(wù)2022年業(yè)績報告顯示，其去年增收不增利，收入同比增長43.4%至約413.7億元，但歸母凈利潤同比大幅下滑51.8%至19.4億元。

“2022年應(yīng)該是碧桂園服務(wù)歷史上最困難的一年。”碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示，疫情防控以及關(guān)聯(lián)行業(yè)市場極其疲軟，資金流動性缺乏，物業(yè)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)的開展嚴(yán)重受限，眾多因素對業(yè)績都有影響。

在此之前，碧桂園服務(wù)曾是行業(yè)內(nèi)的最大并購方。尤其是在物業(yè)市場收并購最火熱的2021年，當(dāng)時物管公司估值處于高峰，被收購標(biāo)的也水漲船高，體現(xiàn)到財務(wù)報表上則是高額的商譽等無形資產(chǎn)。

碧桂園服務(wù)2021年共收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活旗下核心資產(chǎn)，分別斥資約72億元、50億元、33億元，在貢獻(xiàn)大量可觀的管理面積的同時，也帶來了高額的商譽（賬面凈值）。

然而2021年下半年以來，伴隨開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物管板塊估值回落，過往高溢價收并購的標(biāo)的對賬面的商譽帶來挑戰(zhàn)。

據(jù)碧桂園服務(wù)財報，其過往并購標(biāo)的中商譽減值最嚴(yán)重的是藍(lán)光嘉寶服務(wù)，商譽減值金額約為11.8億元。

除了商譽減值帶來凈利潤下滑外，收并購的另一隱患——投后整合問題也出現(xiàn)在碧桂園服務(wù)身上。

據(jù)碧桂園服務(wù)財報披露，截至2022年底，碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)和財信服務(wù)等幾家物業(yè)管理服務(wù)公司，及若干物業(yè)管理項目，因為這些公司項目的利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期。

碧桂園服務(wù)退出的項目體量不是一個小數(shù)據(jù)，黃鵬透露，去年總計退出項目的合同管理面積約為0.84億平方米，其中來自嘉寶服務(wù)的有0.42億平方米，幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)模。

據(jù)界面新聞了解，除了因客戶關(guān)系基礎(chǔ)不夠帶來收繳率低的問題外，投后整理能力不夠的公司，也容易出現(xiàn)“一邊并購，一邊被業(yè)主拋棄”的局面，這些物管行業(yè)的根基問題在過去行業(yè)高歌猛進(jìn)的幾年很容易被企業(yè)忽視。

盡管在并購方面受到了教訓(xùn)，但碧桂園服務(wù)管理層在業(yè)績會上并沒有對收并購方面進(jìn)行較為深刻的反思。

2022年伊始，碧桂園服務(wù)管理層便對外宣稱大規(guī)模的收并購時代已經(jīng)過去，但仍會有一些小規(guī)模的并購。財報顯示，2022年，碧桂園服務(wù)的總收購代價約為10.5億元，其中收購中梁物業(yè)花費約9億元。

可以看到，受宏觀經(jīng)濟(jì)以及地產(chǎn)行業(yè)下行影響，管理面積已位居第一的碧桂園服務(wù)在2022年的規(guī)模拓展速度明顯下降，全年新增合約管理面積為2.48億平方米，減去退出的項目面積后，凈新增建筑面積1.64億平方米。

截至2022年底，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，集團(tuán)的合同管理面積約為16.02億平方米， 在管面積約為8.69億平方米。

可供對比的是，截至2021年底，碧桂園服務(wù)的在管面積約為7.66億平方米，是2020年底的兩倍，合同管理面積約14.38億平方米，同比增長75%。

碧桂園服務(wù)首席市場官汪英武指出，2022年碧桂園服務(wù)主要聚焦存量市場的開拓來應(yīng)對地產(chǎn)行業(yè)帶來的震蕩影響。

具體有三個方面舉措，一是碧桂園服務(wù)通過下沉網(wǎng)絡(luò)深耕三四五線城市，來實現(xiàn)低價、寬域做寬產(chǎn)品競爭策略；第二個方面，通過社區(qū)煥新計劃來深挖一二線城市的存量市場和公建服務(wù)；第三個方面，通過城市服務(wù)來打開to g和to b的城市公共類服務(wù)的服務(wù)市場。

汪英武稱，通過上述舉措，碧桂園服務(wù)20200年新增外拓項目中，存量項目數(shù)量占比達(dá)到80.56%，非住宅業(yè)態(tài)項目占比達(dá)到64.82%。

一切舉措的最終落點都是為了促進(jìn)業(yè)績增長，按照碧桂園服務(wù)制定的目標(biāo)，其要在2025年實現(xiàn)千億營收的突破，預(yù)期物業(yè)服務(wù)收入達(dá)500億，增值服務(wù)收入達(dá)300億，商業(yè)寫字樓收入達(dá)到150億，城市服務(wù)收入達(dá)200億。

截至2022年底，碧桂園服務(wù)已布局超過60個城市，新增35個輕資產(chǎn)外拓項目，運營商業(yè)項目超130個。不過隨著規(guī)模的增加，商業(yè)運營服務(wù)的毛利率也從2021年的52.1%減少至37.7%。

黃鵬指出，2021年商業(yè)運營服務(wù)的規(guī)模相對較小，且新業(yè)務(wù)剛開始創(chuàng)造的收入和利潤是有一個釋放期的，現(xiàn)在全成本運營下，毛利率就會回歸到一個正常和穩(wěn)定的水平。

在城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)雖然新拓項目175個，但并沒有獲得明顯的收入增長，僅實現(xiàn)收入48.4億元，而2021年則同比增長412.3%至45.29億元。

展望2023年，李長江認(rèn)為，2023年碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)、商寫將會有突飛猛進(jìn)的成長，住宅小區(qū)的擴(kuò)張采用新舊模式雙輪推動有望提上到一個新的臺階。

他進(jìn)一步指出，碧桂園服務(wù)內(nèi)部已經(jīng)開始組織變革，清理解決影響公司效率和效能的各種內(nèi)卷的存在，讓目標(biāo)更明確、授權(quán)更徹底，執(zhí)行“業(yè)績?yōu)榇蟆钡目己艘蟆?/span>