界面新聞記者 | 張熹瓏

4月11日晚間，粵派老牌房企中洲控股（000042.SZ）發布2022年業績報告。

2022年，公司實現營業收入70.83億元，同比下降18.36%；實現歸母凈利潤7966.3萬元，同比下降61.32%，降幅較去年同期擴大；每股收益為0.12元，下滑61.32%。

期內，總資產出現11.47%的下滑，由414.38億元下滑至366.87億元。

中洲控股前身為深圳國資委旗下的上市公司深長城，1994年在深交所上市，業務涵蓋地產開發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域。

在1月發布的業績預告中，中洲控股解釋了凈利潤跳水的原因：本報告期房地產結算的項目主要是溢價收購項目，導致所得稅費用增加、歸母凈利潤減少。

截至2022年末，公司產生的所得稅費用為4.83億元，2021年為8648.57萬元，大增4.6倍。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面大灣區分析道，溢價收購項目是指公司前期在市場上行的時候，花了更多的價錢進行項目收并購；收購成本一增加，也意味著要交更多的稅費，主要是土地增值稅，進而降低了后期結算的利潤。

背后亦延伸到公司此前的經營策略。中洲控股一度被稱為“深圳拿地大王”。2017年，公司曾在一個月左右連續拿下5個城市。除了廣東之外，業務覆蓋上海、四川、山東等地。

而隨著市場承壓，此前花大價錢拿下的項目反而成了“燙手山芋”。

中洲控股將去年形容為“舉步維艱”的一年。需求端觀望、供給端保守下，土拍市場持續低迷。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售面積135837萬㎡，比上年下降24.3%；房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元。

“企業承受著行業周期調整和內外部環境帶來的前所未有的經營壓力。”公司表示。

期內，公司房地產銷售面積達28萬㎡；銷售金額43.6億元，減少45.14%；新開工面積23.21萬㎡，較上年同期減少66.23%。房地產業務占營收比重在九成以上，實現66.41億元的收入，降幅18.86%。

銷售金額減少，但銷售傭金明顯增加，2022年達1.71億元，2021年同期為9947.7萬元。

在房地產市場，銷售傭金一般和市場熱度成反比。當項目去化難度增加，房企會加大刺激銷售的力度，傭金費用隨即上調。

分地區來看，四川地區項目毛利率最高，達46.11%，營收也同比增加271.07%。廣東地區項目毛利率“墊底”，為28.2%，處于下滑，營收也減少38.53%。由于計提存貨跌價準備和計提貸款利息支出，7家位于廣東的子公司去年處于虧損。

中洲控股的盈利難題也與開發進度緩慢脫不了干系。期內，公司有16個主要項目在開發或竣工。尚有4個項目的開工時間和竣工時間為“不確定”，包括深圳寶安26區項目、惠州中央公園、成都三岔湖和惠州仲愷科研樓等；惠州圣廷峰匯在2018年開始動工，竣工時間亦為“不確定”。

寶安26區項目為公司在2009年取得的舊改項目，被視為最賺錢的項目，但截至年報發出時仍未有具體動工時間；成都三岔湖自2017年收購以來，也一直未有進展。

而“拿地大王”自2018年以后也“急流勇退”。2019至2022年，累計土地儲備總占地面積從93.35萬㎡下滑至76.92萬㎡；剩余可開發計容面積從243.36萬㎡下滑至160.21萬㎡。

對于房企而言，待開發土儲和未完成項目是最大的利潤來源，但同時也是最大的風險來源。一旦開發成本出現跌價或無法變現，將給公司帶來無法預估的損失。

截至2022年末，公司存貨賬面余額為272.65億元，相應的存貨跌價準備為11.8億元。其中，房地產開發成本（擬開發土地、在建開發產品）和房地產開發產品（完工項目）存貨跌價分別為5.08億元和6.71億元。

就行業而言，2022年11月起，監管部門先后向房地產業發出“三支箭”，分別從信貸、債券、股權三個融資主渠道給予支持。克而瑞研究中心指出，房企供給側改革已漸近尾聲，企業整體融資環境或將實質性改善。

只是從政策層面的支持，到市場信心的真正恢復，中間還需要一定的過程。同時，金融紓困房地產的資源何時能從行業龍頭流向中小型民營房企，也尚為未知之數。