昨天，南京2023年第二場土拍落幕，本次土拍共出讓的10幅地塊，其中3幅地塊觸頂搖號，2幅地塊溢價(jià)成交、5幅地塊底價(jià)成交，共計(jì)入賬150.085億元。

其中鼓樓板塊幕府片區(qū)成功出讓G21地塊，底價(jià)成交，被能建以5.9億元總價(jià)拿下，樓面價(jià)23241元/㎡；

值得一提的是，近些年鼓樓板塊的地塊越來越少。

就在前段時(shí)間，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《南京市2023年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，計(jì)劃中提到，2023年度南京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)820公頃。其中，商品住宅用地 493 公頃，租賃住宅用地8公頃,其他住宅用地319公頃。

根據(jù)下表可以看到，今年鼓樓區(qū)計(jì)劃出讓3幅宅地，目前已經(jīng)出讓一幅，僅剩2幅，而玄武區(qū)更是直接掛“0”。

雖然鼓樓今年待出讓地塊不多了，但近日南京規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)相繼發(fā)布了兩則公示，鼓樓區(qū)即將新增6棟低迷住宅，3棟酒店式公寓，一定程度上能緩解片區(qū)的房荒和改善需求。

01、拿地13年終于動了，鼓樓濱江再添3棟低密住宅

近日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《江邊路以西3號地（NO.2010G33）錦繡公館03-29、30地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示》

根據(jù)規(guī)劃顯示，03-29地塊規(guī)劃建設(shè)3棟9-11層住宅、03-30地塊規(guī)劃建設(shè)3棟7層酒店式公寓。

2010年9月19日，南京市下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西3號地塊由中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司持股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司競得，總出讓面積為313879.4㎡，競得價(jià)78.93億元人民幣，是當(dāng)年轟動全國的中冶地王，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)約8272元/㎡。

本次03-29、30地塊就是其子地塊，具體位于復(fù)興南路以東，東至濱江路、西至復(fù)興南路、北臨江邊路。

其中03-29地塊用地面積約為9841.47平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅混合用地，容積率≤2.36，建筑高度＜35 米，建筑密度35%，綠地率=30%;

03-30地塊用地面積約為7458.86平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地 (可配建酒店式公寓)，容積率≤2.0，高度≤24 米，建筑密度≤50%，綠地率≥20%。

擬建方案總建筑面積約53750平方米，其中: 地上建筑面積約38140平方米住宅、商業(yè)、酒店式公寓及配套；地下建筑面積約15610平方米，主要建筑功能為地下停車場及配套等。

根據(jù)規(guī)劃顯示，03-29地塊規(guī)劃建設(shè)3棟9-11層住宅、03-30地塊規(guī)劃建設(shè)3棟7層酒店式公寓。

從效果圖來看，9-11層低密住宅采用了大面積玻璃，整體簡約又不失大氣，酒店式公寓臨街道也是大面積玻璃，采光和通風(fēng)效果不錯。

 

鼓樓濱江早在上個(gè)世紀(jì)，就是南京炙手可熱的板塊。雖然叫作新城，但是與老城近在咫尺，直線距離玄武湖景區(qū)、鼓樓廣場約3公里。

兩地鐵貫穿板塊，地鐵9號線一期（在建），連通新玄武、鼓樓濱江、龍江、河西和魚嘴區(qū)域，這是南京的一條富貴線。

另一條地鐵5號線（在建）更是穿梭主城、夫子廟、南部新城、江寧等重點(diǎn)區(qū)域，高達(dá)14個(gè)換乘站，堪稱“換乘王”！

目前，鼓樓濱江還有3家樓盤有房源在售：分別是中冶錦繡和軒、中冶錦繡天璽、世茂璀璨濱江、金基皓樾府，其中，世茂璀璨濱江和金基皓樾府即將收官。

中冶錦繡和軒

中冶錦繡和軒與剛剛出規(guī)劃的項(xiàng)目同屬中冶錦繡系組團(tuán)，項(xiàng)目在售65年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，戶型約46-87㎡，精裝修交付，銷許均價(jià)40048元/㎡，可以落戶、可以入學(xué)，民用水電，有燃?xì)狻?/p>

目前，中冶錦繡和軒建面約59㎡樣板間已經(jīng)公開，未來精裝交付，不設(shè)裝修包。

品牌方面，項(xiàng)目采用了科勒、歐普等一線家裝或同檔品牌，油煙機(jī)、灶具、馬桶、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)（部分戶型）等一應(yīng)俱全，民用水電，后期還會通燃?xì)狻?/p>

中冶錦繡和軒是中冶盛世濱江的全新組團(tuán)，位置很好，靠近地鐵5號線方家營站（預(yù)計(jì)2024年通車）、拉薩路小學(xué)分校方興小學(xué)，項(xiàng)目自帶的商業(yè)和沿街底商，距麥德龍、大觀天地等大型商業(yè)也不遠(yuǎn)，周邊配套豐富。

樓盤共打造3棟6-7層65年產(chǎn)權(quán)類住宅，可以落戶、可以入學(xué)，民用水電，有燃?xì)狻?/p>

世茂璀璨濱江

世茂璀璨濱江樓盤最大的優(yōu)勢在于學(xué)區(qū)、鼓樓濱江的區(qū)位，該樓盤是力小+樹人公辦學(xué)校學(xué)區(qū)。即力學(xué)小學(xué)、樹人初中的分校，已經(jīng)于2020年開學(xué)，部分教師來自力學(xué)小學(xué)、樹人初中本部。

世茂璀璨濱江剩余最后一棟樓19號樓，目前加推時(shí)間待定，約215套房源，建面約115—240㎡江景平層，放風(fēng)價(jià)約4萬/㎡（具體價(jià)格以銷許為準(zhǔn)）。

金基皓樾府

金基皓樾府在售少量底躍，即將加推收官3號樓，約54套，建筑面積約122、143㎡，前期含包約5.1萬/㎡。

此前項(xiàng)目幾乎是逢開必火，項(xiàng)目于今年1月首開到目前共加推過兩次：

2月28日，金基皓樾領(lǐng)取1、8號樓銷許，共96套房源（人才20套，無房29套），建筑面積約122㎡以及非標(biāo)、頂?shù)总S戶型，全裝修銷許均價(jià)約42929元/㎡，其中標(biāo)準(zhǔn)層房源銷許均價(jià)約46000元/㎡，另有升級裝修包5000元/㎡，首付5成，驗(yàn)資272萬元，共吸引536組買房人報(bào)名，中簽率約17.9%。

1月9日，項(xiàng)目首開，5、7、9、10號樓銷許，共181套房源（人才55套，無房55套），建筑面積約122㎡、143㎡以及非標(biāo)、頂?shù)总S戶型。銷許均價(jià)約42742元/㎡，另有升級裝修包5000元/㎡，首付5成，驗(yàn)資262萬元。當(dāng)時(shí)共474組搖181套房源，中簽率38.2%，開盤當(dāng)天，項(xiàng)目基本售罄。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前項(xiàng)目共入網(wǎng)277套房源，截止目前累計(jì)認(rèn)購+成交273套，去化超98%。

該地塊前身為鼓樓濱江G109地塊，經(jīng)過1輪競價(jià)，被金基拿下，拿地總價(jià)約13.6億元，樓面地價(jià)25331元/㎡，毛坯限價(jià)40950元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將建7棟8-10層低密多層住宅，以及一棟總高9層商業(yè)樓棟。

從效果圖來看，小區(qū)整體綠化率高，外立面看上去高端大氣，46%-48%的超高墻窗比，采光和通風(fēng)俱佳。

值得一提的是，該地塊臨近拉小直屬分校方興校區(qū)，西側(cè)臨近在建5號線的方家營站。

金基在南京的口碑不錯，皓樾府作為金基在鼓樓濱江的首個(gè)項(xiàng)目，自然出手就是標(biāo)桿之作，在園林打造上，項(xiàng)目由goa大象建筑、北京順景園林、名谷設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)袂打造，約3000㎡中央景觀、約400㎡水景，讓業(yè)主的生活更有品質(zhì)保障！

金基皓樾外立面為古樸陶板+硅酸鈣板一體板，局部金屬線條，隱隱一股現(xiàn)代與優(yōu)雅，這與鼓樓濱江的相得益彰。

內(nèi)部，金基依舊延續(xù)了金基風(fēng)格，將打造會所，涵蓋了活力健身空間、共享客廳、共享水吧等。

 

 

其中建面約122㎡四室兩廳兩衛(wèi)：三開間朝南，廚房帶島臺，主臥衛(wèi)生間也是明衛(wèi)。

樣板間實(shí)拍圖：

建面約143㎡四室兩廳兩衛(wèi)：該戶型空間的利用率很高，主臥是明衛(wèi)，南向次臥有超大飄窗。

樣板間實(shí)拍圖：

項(xiàng)目打造的科技住宅，采用了地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管輻射系統(tǒng)、全屋置換新風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)除霾系統(tǒng)等，打造三恒系統(tǒng)+兩大舒居系統(tǒng)，即恒溫、恒濕、恒氧，舒潔、舒智。

地下車庫標(biāo)志性的勞斯萊斯繁星頂，風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)與朗樾府、璟樾府保持統(tǒng)一水準(zhǔn)。

02、鼓北再添3棟低密住宅，片區(qū)內(nèi)三盤爭霸

同時(shí)，南京市規(guī)劃和自然資源局還發(fā)布了位于鼓樓鐵北的金陵村72號項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示。

項(xiàng)目位于金燕路以東、燕康園小區(qū)以南、金陵村以西、江雁山水雅苑以北。

根據(jù)公示顯示，項(xiàng)目未來將擬建3棟5—10F低密洋房，以及商業(yè)、相關(guān)配套用房等。

總用地面積9161.51平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地，1.0＜容積率≤1.85，建筑高度＜35m，建筑密度＜40%，綠地率＞30%。

擬建方案總建筑面積約24598.8平方米，其中: 地上建筑面積約16948.6平方米，主要功能為商業(yè)、住宅、配套等；地下建筑面積約7649.8平方米，主要功能為地下停車場及相關(guān)配套設(shè)施。

從曝光的效果圖看，項(xiàng)目外立面采用了玻璃＋鋁板的設(shè)計(jì)，整體風(fēng)格比較現(xiàn)代快，同時(shí)周邊還配有底商，未來居住十分便利。

 

根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，項(xiàng)目周邊的二手房均價(jià)在2.3-2.9萬/㎡之間。

項(xiàng)目所在的鼓北片區(qū)目前僅一家長江悅府在售，該項(xiàng)目前身為葛洲壩G70地塊，2021年9月26日，經(jīng)過29輪競拍，葛洲壩以總價(jià)316000萬元拿下幕府創(chuàng)新區(qū)G70地塊，樓面地價(jià)24140元/㎡，未來毛坯銷售限價(jià)40500元/㎡。

同時(shí)，昨天出讓的幕府G21地塊也被能建（葛洲壩）拿下，成交樓面價(jià)23241元/㎡，未來上市不設(shè)毛坯限價(jià)。

值得一提的是，長江悅府和G21地塊的學(xué)區(qū)已經(jīng)確定，為拉小幕府分校（暫定名），該學(xué)校屬于拉小直屬分校，由拉薩路小學(xué)教育集團(tuán)直接管理，拉小本部校長兼任總校長，集團(tuán)內(nèi)選派執(zhí)行校長和管理團(tuán)隊(duì)，計(jì)劃明年開建，力爭2026年底完成建設(shè)。

長江悅府在售A2號樓20層小高層，建筑面積約110、135㎡，銷許均價(jià)43355元/㎡。在售A6號樓8層低密多層，建筑面積約168㎡，銷許均價(jià)44042元/㎡，全裝修交付，另有升級裝修包2200元/㎡，首付3成起。

建面約110㎡三房兩廳兩衛(wèi)：3開間朝南，約6.6米開間大陽臺，主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衛(wèi)生間。

建面約135㎡四房兩廳兩衛(wèi)：4房設(shè)計(jì)，3開間朝南，客餐廳一體化，主臥獨(dú)立衣帽間和衛(wèi)生間。

建面約142㎡四房兩廳兩衛(wèi)：3開間朝南，南北各兩個(gè)臥室，滿足進(jìn)階改善群人的需求。

建面約168㎡四房兩廳兩衛(wèi)：3個(gè)臥室朝南，客餐廳一體化設(shè)計(jì)，超大陽臺，保證了充足的采光和通風(fēng)，主臥套房設(shè)計(jì)獨(dú)立的衣帽間、衛(wèi)生間帶有浴缸。

全屋墻紙交付，電視背景墻、定制入戶玄關(guān)柜全為交付，客餐廳、陽臺均為品牌瓷磚地地面。

主臥套房設(shè)計(jì)，配有獨(dú)立衛(wèi)生間，以及帶南向大飄窗。

U形廚房設(shè)計(jì)，配備了凈水器、垃圾處理器、洗碗機(jī)，并且均為老板、方太或同等檔次品牌。

項(xiàng)目所在的板塊為幕府創(chuàng)新區(qū)，而該項(xiàng)目也是板塊內(nèi)上市的第一塊地，項(xiàng)目周邊配套相對來說較為成熟。

交通上：項(xiàng)目位于幕府東路與伍佰村路往南100米交匯處；最近2條地鐵線3號線五塘廣場站約1.0公里；規(guī)劃建設(shè)中的地鐵7號線；900米 五塘廣場站。

商業(yè)上：現(xiàn)已有綠地繽紛廣場，緊鄰地塊附近的賽城塘悅廣場也開業(yè)在即，不遠(yuǎn)處的寶龍?zhí)斓匾舱诮ㄔO(shè)中，2公里范圍內(nèi)有南京商廈 、金橋、玉橋商業(yè)、萬谷慧，新街口地鐵7站路即可達(dá)到 。

教育上：有五塘幼兒園 ，旭日景城幼兒園，天妃宮幼兒園，旭日景城小學(xué) ，五塘廣場小學(xué) ，南京市二十九中幕府山初級中學(xué)。

醫(yī)療上：2公里范圍內(nèi)有中西結(jié)合醫(yī)院三甲醫(yī)院，邁皋橋醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院，6公里范圍內(nèi)有省中醫(yī)院，省人民醫(yī)院 ，鼓樓醫(yī)院，中大醫(yī)院，兒童醫(yī)院。

景觀上，項(xiàng)目距離幕府山約500米，周邊還有4A級景區(qū)紅山動物園、玄武湖，5A景區(qū)紫金山。