文|滿投財經
5月18日，貝殼（BEKE.US）發布了2023年一季度的財務業績。公司一季度實現收入30億美元，同比增長61.6%，實現凈利潤4億美元，而2020年同期為虧損，實現扭虧為盈；實現經調整凈利潤5.19億美元，折合人民幣約35.61億元，較去年同期的2800萬元大幅增長。
因市場因素和政策因素的影響，地產股自2022年以來的表現就一直不溫不火，市場偶有出現違約暴雷的房企，但業績向好的公司卻相當稀有。而貝殼作為地產業相關企業，卻在一季度交出了遠超預期的成績單，整體表現相當亮眼。
然而從股票市場上來看，截至5月18日收盤，貝殼報收14.97美元，較上一交易日下跌8.16%，亮眼的業績卻換來了超乎預期的大跌，不免令人感到疑問。如何解讀貝殼的超預期業績，美股市場的表現又該如何判斷？
（圖片來源：富途（FUTU.US），滿投整理）
01 房屋交易回暖，毛利率創下新高
貝殼的業務主要以承收中介費為主，業務上分為存量房交易、新房交易、家裝家居業務，新興業務教育。其中，房屋交易是貝殼的傳統業務，即通過促成房屋買賣收取中介費的盈利模式。家裝家居業務是公司附帶的裝修業務，而新興業務則包括貝殼租賃住房管理、貝殼線上商場、貝殼金融服務等一系列業務。
2023年一季度，公司實現總交易額9715億元（1415億美元），同比增長65.8%，其中存量房交易、新房交易總額分別實現了77.6%、44.2%的業績增長，占收入比重分別達到68%、28%。公司家裝家居業務則實現了27億元的交易總額，而2022年同期僅為2億元，同比提升巨大。新興業務以及其他的交易總額為267億元，同比增長40.6%。
（數據來源：公司官網，滿投整理）
從毛利率角度來看，2023年一季度，公司實現毛利率31.3%，環比22年四季度提升6.9%，為公司上市以來毛利率表現最好的一期。拆分來看，公司新房和二手房業務的毛利率分別為49%和27%，均為近三年最高水平。據公司管理層所述，毛利的提升主要來源于收入增長以及鏈家經紀人固定薪水成本減少的原因。
從市場角度來看，截至4月30日，國內1-4月商品房銷售同比去年增長8.8%，住宅銷售額同比提升11.8%，地產交易較2022年回升明顯。隨著國內政策的調整，對銀行貸款和房屋限購的放寬推動房價出現結構性上漲，一線、新一線城市房屋價格指數環比繼續擴大，而三線、四線下沉市場同樣維持上漲，但4月漲幅環比收窄。
（圖片來源：開源證券，滿投整理）
在過去的2022年中，全國房地產市場受到疫情反復+部分房企暴雷的影響，整體表現本就不佳，因此在2022年本就處于低基數的背景下，公司2023年的高增長并非不合理的情況。但從一季度的地產拿地情況來看，地產交易的熱度能否持續尚處未知。
02 家裝業務高維持增長，費用控制效果顯現
除了住房業務，公司家裝業務方面在本季度有著較高的提升。公司自2022年實現了對“圣都家裝”公司的收購后，其財務業績自2022年2季度開始并表入賬。2022年全年，貝殼家裝家居業務實現了50億元的收入，同比大幅增長，而23年一季度的表現顯示出了該業務的增長型，有望成為貝殼的下一個亮眼增長點。
另一方面，費用率的降低是公司自2022年以來逐漸實現盈利的原因之一。在2023年一季度，公司銷售、管理以及研發費用率合計占總收入比重為16.6%，較2022年四季度整體下降約9%，為近三年新低。公司在成本管理端和精細化運營端的能力，使公司在行業復蘇階段的利潤率表現較為亮眼。
從財務上看，貝殼在2023年一季度的業績可以說相當亮眼，表現出了穿越地產周期的業績韌性，在23年地產復蘇的預期下給出了高增長的業績，從常理來說，也應該有著不錯的市場表現。然而從市場端來看，中概股整體面臨著情緒面的下挫，市場整體的不佳表現使貝殼似乎無法如愿上行。
03 復雜環境影響下，中概股修復尚需時日
以市場整體表現來看，近期美股市場呈現出明顯的分化特征。一方面，投資者從周期性行業、銀行金融地產業中逃出，經濟衰退的擔憂使市場對股票市場的表現抱有疑慮。而另一方面，年初AI技術的蓬勃發展讓市場對科技股的關注度大幅提升，資金不斷地涌入。表現在指數上，則是標普500/道瓊斯走勢平平，但納斯達克整體卻走勢強勁。
（數據來源：富途（FUTU.US），滿投整理）
在5月初的加息會議上，美聯儲決定再度加息25bp，完成了美聯儲自2022年3月以來的第十次連續加息，累計加息達到500BP。但從近期的美聯儲官員表態來看，依舊有官員認為6月需要繼續加息以抑制通脹。這意味著加息將繼續對美股市場的流動性產生壓力，對銀行業的沖擊或許還將繼續。
在眾多市場觀點中，美國經濟衰退已成定局，而隨著經濟增長的減緩，資金的流動會呈現防御性的趨勢，即流向高安全邊際的行業，以及最優秀的股票中。盡管科技股是否符合“最優秀”這一標準尚存疑慮，但毫無疑問的是，中概股在美股市場中并不討喜，隨著經濟衰退的逼近，包括其他新興市場的標的，或許都會面對更多的資金流出和拋售問題。
至于從行業角度來看，在房住不炒的政策基調下，房屋交易和房價的變動始終被壓制在一個穩定的范圍內，地產行業的全面復蘇無疑是困難的。而就在上周，住建部、國家市場監管總局聯合發文，指出房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃中介費用，這對于房屋中介行業而言，本身就是一種政策端的風險。
盡管貝殼有著較好的業績表現，但決定股價的因素往往不止一個。正如葛衛東在貝殼大跌后發表的評論那樣，2023年對于中概股可能會是一個“整不會了”的一年。中概股交易若想恢復往日的榮光，恐怕還需要更長的時間等待環境，或者說市場信心的修復。