5月30日，2023中國房地產及物業上市公司測評成果發布會在香港舉辦，克而瑞在現場發布了2023中國物業管理上市公司研究成果，涵蓋了2023中國物業管理上市公司20強以及細分領域共九項研究成果。克而瑞集團副總裁張兆娟發布《2023中國物業管理上市公司研究報告》，對物業管理上市公司發展狀況做了全面解讀。

板塊指數：物業板塊整體弱于大盤，強于地產開發板塊

從資本市場來看，地產板塊指數與物業板塊指數走勢基本保持一致，且整體表現均弱于大盤。從板塊指數走勢來看，物業管理行業階段性修復能力強于地產開發板塊。截至2022年底，恒生物業服務及管理指數較最低點止跌反彈85.5%，同期克而瑞內房股領先指數回升38.5%。

股價走勢：央國企相對穩健，民營物企振幅大

2022年，民企物企平均股價漲跌幅為-34.2%，央國資背景物企平均股價漲跌幅為-8.3%。民營物企受市場環境的影響較大，股價呈現較大振幅。央國資物企股價的波動范圍較小，相對穩健，長期來說表現更好。

估值：央國企、聚焦非住賽道的企業獲市場認可

從估值角度來看，當前上市物企呈現以下特征：一是，市盈率大幅度回落。截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個百分點。二是，央國企、聚焦非住賽道的物業服務企業獲市場認可。

每股收益：物業板塊大幅下滑，但整體好于地產開發板塊

從每股收益角度來看，物業板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產開發板塊。2022年末，港股物業板塊每股收益中位數約0.21元，同比下降24.1%；滬深物業板塊每股收益中位數約0.67元，同比下降22.5%。港股和滬深物業板塊每股收益中位數較地產開發板塊分別高0.19元和0.60元。

市值：平均市值同比下滑23.9%

截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個百分點。百億市值以上的物企有9家，數量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業、保利物業、招商積余、綠城服務、雅生活服務和融創服務。

營業收入：營收均值與中位數進一步拉大

2022年56家上市物企營收總額2475.3億元，同比提升19.4%。營業收入均值和中位數分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。

市場格局：企業梯隊格局已定 頭部物企穩定

從市場格局來看，整體呈現頭部物企穩定，大中型物企承壓，小型物企穩中有升的特征。頭部物企名次變動率僅為12.5%，整體保持穩定不變，僅中海物業名次上升，2022年其營收達到113.4億元，同比提升34.4%。

營收增速上：整體增速放緩，同比下滑約25.2個百分點，大型物企增速下滑最為明顯，由64.6%降至3.1%。在管規模上：增速同比下滑約34.3個百分點，中型物企增速下滑明顯，由71.2%降至18.6%。合約面積上，：增速同比下滑約24.2個百分點，2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億㎡，同比增長15.5%，增速較去年同期下滑24.2個百分點。

關聯交易：地產關聯方供應量持續降低，在管面積占比降至39.8%

2022年，房地產投資低迷情緒貫穿全年，22城集中供地雖在延續，但熱度逐輪走低，除部分特別優質的地塊以外，底價成交、城投托底成為常態，房企投資意愿降至5年來最低點。

收并購：持續降溫，上市物企收并購擴張趨向謹慎

收并購是企業快速提高管理規模的重要方式。2022年，收并購退潮到來，據統計，年內上市物企共發起66宗收并購，總涉及金額約119.3億元。相較于2021年的53宗交易、355.9億元總額，在收并購頻率上有所增長，但交易總額下滑約2/3。

市場拓展方面，新增面積第三方占比達64.2%，存量項目的市場拓展成為未來規模增長的重要驅動力。從上市企業數據來看，31家披露完整數據的上市物企2022年共新增在管面積約8.46億㎡，其中來自獨立第三方項目約5.43億㎡，占其總新增在管面積的64.2%。

運營質量分析：盈利能力下滑，經營風險增加

在盈利能力上，物企凈利潤下滑42.9%，凈利率下降6.6個百分點，物企雙“利”雙“率”齊降。多重作用下，2022年上市物企普遍呈現的利潤及利潤率下降的情況。

營業成本率持續攀升，疊加資產減值計提大幅增加，導致物企盈利能力全面下滑，2022年56家上市物企平均營業成本率78.6%，同比提升4.2個百分點。凈資產收益率均值同比下降13.4個百分點，小型物企降幅明顯，由48.2%降至14.3%。

經營風險方面， 物企資產負債率整體平穩，中小物企穩中略降。2022年56家上市物企資產負債率整體平穩，與2021年水平基本持平。經營性現金流凈額同比下滑43.6%，大、小型物企營業現金比率降幅約20%。關聯方交易導致應收賬款增大，應收賬款周轉天數放緩。

經營效率上，人均在管面積緩步提升，但人均凈利潤出現下滑。隨著單城市項目密度不斷提升，未來集約化管理將釋放更大效能。

研發投入方面：從標配到創新，智慧物業建設持續深入。從數據上來看，數字化投入對于管理效能提升有著較為明顯的作用。可以說，智慧物業的價值已得到行業的認可。在實現了人、財、物的上線后，部分企業已開始向更多維的方向邁進。一是服務平臺的打造。二是運維設備的持續升級。三是運營管理效率的提升。

基礎物管服務方面，收入占比提升至61.3%，外部環境擾動下成為鞏固企業基本盤的重要支撐。2022年37家上市物管企業基礎物管服務營收總額1117.7億元，同比增長34.9%。

非業主增值服務占營收比重約為12.1%，占比持續下滑，中小型物企降幅明顯。2022年37家上市物企非業主增值服務營收總額220.4億元，同比下降18.2%，占營收的比重為12.1%，同比下降5.5個百分點。

社區增值服務營收同比上漲4.3%，外部環境改善后，疊加“物業+生活服務”政策利好，有望釋放更大潛能。2022年37家上市物企社區增值服務營收總額257.6億元，同比上漲4.3%，占營收的比重為14.1%，同比下降2.0個百分點。

非住業態：物企相繼布局，占總在管面積近四成

2022年披露完整數據的36家上市物企非住物業在管面積均值為48.0百萬㎡，同比增長15.4%，在總在管面積占比為35.5%。

商管服務：營收增長明顯，毛利率近五成，整體維持在較高水平

近年來，在利潤增長的業績指引下，多家物業服務企業加碼高收益的商業運營賽道。

城市服務：營收規模突破百億，整體保持高速增長

物企融入城市治理，積極布局城市服務，既是自我變革，也是適應新的時代要求。一方面，傳統物管服務與城市服務的細分業務條線高度重合，業務延伸較為便利。另一方面，城市服務是城鎮化發展的必然趨勢。

增速方面，2022年13家上市物企城市服務收入同比增長33.5%，整體保持高速增長，其中銀城生活服務、招商積余、金科服務增速位列前三。社會責任方面，物企大力穩崗就業顯成效，積極探索可持續發展。在納稅總額上同比下降，頭部物企貢獻稅收總額超六成。吸納就業人數上，上市物企從業人數超百萬，是解決社會就業的重要行業。作為勞動密集型行業，物業服務企業一直是落實穩就業的重要力量之一。2022年，56家上市物企共吸納就業人數107.4萬人，同比增長19.3%;平均每家企業吸納就業人數約19174人，同比增長12.9%。企業員工總數超過萬人的企業有22家，占總人數的比重為86.4%。

ESG管理方面，持續探索可持續發展路徑，積極踐行社會責任。物業服務企業不斷加強ESG管理，一方面是合規性要求，港交所對上市公司ESG信息披露的要求迅速提升，另一方面，研究表明，關注ESG管理的企業在長期內會取得更好的投資回報，這是因為這些企業更注重長期價值的創造，而非短期利益的追求。加強ESG管理可以讓企業更好地管理經營中的風險。因此，越來越多的企業將ESG與企業戰略相結合，以更好地實現可持續發展。

從2022年企業披露信息來看，物企探索可持續發展的路徑主要包括：

打造綠色管理體系。如金茂服務成立FORUS體系推進領導小組。

踐行低碳運營。如新城悅服務節能設備的更新和改造、高能耗設備的精細化管控。

提升服務品質。如金茂服務茂lin里社群形成親子成長、健康運動、生活藝術、公益共建等板塊，覆蓋全國83個項目，12380位業主。

融入基層治理。如綠城服務“幸福里”共治模式全國共創建項目1,277個，園區志愿服務隊伍873支，打造紅色空間528個。

總結：物業服務企業在資本市場遇冷，估值持續下調。隨著房地產融資政策“三支箭”等政策的提振，物業股開啟階段性修復，逐漸向行業合理范圍內回歸。從長期來看，物業管理的增長空間仍在。從政策層面來看，政策紅利不減過往，國家政策不斷引導物業管理行業進一步融入社區基層治理，行業在基層治理體系中的價值會進一步提升。

未來，存量市場將成為物業管理行業增長的重要沃土。這就要求物業服務企業不斷拓展新渠道，不斷走向多元化市場拓展；從追求規模、速度的增長，到關注經營質量的提升；從多元業務探索到明晰自身能力圈，錨定長期發展戰略。