文|新旅界
站在懸崖邊上的新華聯文旅，正在等待白衣騎士的到來。
然而，它最終能否等到這位騎士，依然還是一個謎。
根據*ST新聯（000620.SZ）公告，其公開招募重整投資人的報名時間截止到6月10日。如今報名截止日已經過去兩天，對于招募重整投資人的結果，*ST新聯公開稱，已獲10家意向投資人報名。新旅界就此聯絡了多位*ST新聯內部人士，均表示“不了解情況”。
令人費解的是，針對重整投資人的招募情況，*ST新聯公告中所披露的重整臨時管理人、戰投公開招募代理人——北京市金杜律所回復新旅界稱，“您咨詢的案件未在我所受理范圍之內。”
這讓新華聯文旅的重整之路，顯得迷霧重重。
艱難自救路
傅軍正在放手一搏，以挽救瀕臨退市的*ST新聯，也就是新華聯文旅。
今年以來，傅軍先是拋出了百億資產處置計劃。這些被擺上貨架的資產，主要是非景區酒店和商業大宗物業。遺憾的是，這些資產似乎并不好出手。
兩個月后，*ST新聯董事會又推出了預重整申請。這招也沒能阻擋股價跌跌不休。終于在5月19日，*ST新聯跌破了1元面值。既定的游戲規則是，如果股價連續20天低于1元，股票就得退市。
幸好預重整一事還算順利。就在股價跌破1元的當天，北京市一中院啟動了對*ST新聯的預重整程序，并指定北京市金杜律師事務所作為與預重整期間的臨時管理人。
5月19日是周五，為了趕在下一個交易日前，再給股價加一份“保險”，控股股東新華聯控股周六緊急喊話，拿出1-2億元，增持*ST新聯2%股份。這番操作立竿見影。從5月22日開始，*ST新聯連續封出12個漲停板。這讓不少股民信心倍增。
信心倍增的還有*ST新聯董事長馬晨山。他對預重整充滿期待，他在公開信中說：“路就在腳下，光明就在前方！”他的信心來自于，“新華聯文旅主業經營業績創下歷史新高，春節、五一假期景區客流與收入成倍增長，主業價值與核心優勢突顯；且公司還有約400億元資產，基本面較好，具有重整價值。”
所謂400億總資產，實質上全部對應著負債。根據*ST新聯一季報，截至2023年3月31日，公司總資產378.84億元，總負債379.63億元，凈資產為-7906萬元。資不抵債正是新華聯文旅披星帶帽的原因。這意味著，重整的關鍵就剩下文旅板塊這張牌了。
那么，*ST新聯的文旅資產究竟成色如何，能否成為*ST新聯重整翻盤的底牌？
傅軍的底牌
馬晨山在公開信中披露，經過多年深耕文旅產業的開發與運營，新華聯文旅已累計投資近300億元，擁有 3個大型文旅景區、2個海洋公園、8個演藝中心、9個博物館、21家高端酒店、1家大型旅行社等，是國內目前為數不多的全產業鏈文旅企業。
新華聯的文旅事業，從長沙銅官窯古鎮起步，經過7年沉淀，數百億投入，已經積聚起可觀的規模，營收已躋身行業前列。
長沙銅官窯古鎮（圖源：長沙銅官窯古鎮文化旅游官微）
為了可資比較，新旅界篩選出22家景區運營類上市旅企，匯總了其2022年營收數據。從表格中可以看出，文旅產業的營收規模，華僑城A一家獨大，2022年文旅綜合收入高達272.2億元，其次是復星旅文，其文旅業務收入也達到124.42億元（注：華僑城A、*ST新聯、三湘印象等三家企業，因房地產銷售及其他收入占比較高，在年度總營收中剔除，表中僅保留文旅業務收入；復星旅文也剔除了物業銷售收入）。
曲江文旅、黃山旅游、海昌海洋公園、*ST新聯屬于第二陣營，2022年度營收規模在7億-9億元區間。如果說300億資金投入是新華聯重整底牌的資產之“量”，那么，位居前列的營收規模，則是新華聯重整底牌的資產之“質”。
為了實現文旅轉型，新華聯文旅一直在運營上深耕發力。新華聯文旅相關負責人曾表示，希望將通過擴大品類、發展夜游經濟、豐富體驗項目等提升景區內涵及景區運營水平的措施，深入挖掘潛力市場，以及提高管理水平來促進文旅經營業績提升。
以新華聯西寧童夢樂園為例，不僅打造了海洋世界、民族風情街、絲路小鎮、童夢水世界、童夢王國、絲路傳奇5D影院、青海之眼等數十個景點，還推出首屆花火音樂節，夜場煙火秀、篝火晚會、歡樂巡游等特色文旅產品。五一期間，新華聯童夢樂園入園人數達6.6萬人，營業收入達1060.65萬元。
“西寧公司現有資產過百億，負債很少，西寧公司（資產質量）很好。”新華聯內部一位不愿具名的人士告訴新旅界。
（注：為便于制表，剔除了數據較大的華僑城A、復星旅文）
雖然當前營收規?！翱扇牲c”，但它的另一面，則是規模增長的難以持續。
對于規模提升而言，最有效的是橫向復制。新華聯文旅的現狀卻是“橫向萎縮”。
除了三大景區，新華聯文旅官網還展示了另外兩個“文化旅游”項目：四川閬中古城、韓國濟州島國際度假區。令人不解的是，在新華聯文旅近期對外的宣傳中，閬中古城和濟州島度假區卻神奇“消失”了。
閬中古城（圖源：閬中古城官微）
閬中古城是2018年9月，新華聯文旅與閬中古城文化旅游有限公司簽署協議合作開發的項目，雙方為此合資設立了兩家子公司，一家是景區管理公司，張春華任董事長兼總裁，他曾是長沙銅官窯古鎮的董事長；另一家則是閬中古城地產項目開發公司。企查查顯示，這兩家子公司仍為存續狀態。百度查詢“閬中古城”，也有多篇景區紅紅火火對外攬客的消息。
那么，新華聯文旅為何不再提及閬中古城了，其與閬中文旅的合作是否已發生變動？對此，新旅界向新華聯景區管理（閬中）有限公司董事長兼總經理張春華求證，但截至發稿，未獲回復。
韓國濟州島項目的“消失”或因轉售計劃。該項目于2019年拿到開發許可，計劃于2021年投建。但因國際環境復雜多變，新華聯在5月24日答復交易所問詢時透露，公司有計劃將濟州島項目快速轉讓，并已在2022年財報中計提了因快速轉讓可能帶來的損失。
再來看看新華聯文旅的酒店板塊。隨著旅游復蘇，酒店業迎來喜人的增長態勢?！拔逡弧奔倨?，新華聯文旅旗下酒店總收入同比2019年增長92%，較上年同期增長215%，突破歷史峰值。
新旅界通過新華聯文旅官網統計到16家酒店，分布于上海、西寧、北京、銀川、長沙、蕪湖、唐山、黃山、韓國濟州島、海南陵水、株洲等地。其中，6星級酒店兩家，位于銅官窯、蕪湖度假區，5星際酒店11家，3星級以下3家。
新華聯麗景溫泉酒店（圖源：新華聯麗景溫泉酒店官微）
這些酒店大部分處于優勢地段，不過一些非景區酒店卻未必能獲得資本青睞。2022年6月，銀川新華聯喜來登酒店被法拍，酒店評估價6.37億元，4.45億元起拍，最終無人出價遭流拍。而新華聯年初提出的百億資產處置計劃中，主要就是非景區酒店和大宗商業物業。
重整方案懸疑
新華聯老板傅軍在商界結交甚廣，很多商業大佬都在他的朋友圈。如，王健林、史玉柱、盧志強、賈躍亭等?？上В@些朋友各自都有一本難念的經，恐怕很難在*ST新聯重整之路上幫上忙了。
此前，新華聯也表達過“染紅”的意愿，希望能有國企來接盤。這次重整能否引來國企戰投，尚待*ST新聯披露公開招募結果，才能揭曉答案。
傅軍雖然布局了“一籃子”產業，但對文旅偏愛有加。2012年戰略轉型開始，他就雄心勃勃，規劃了一張“500億元”文旅投資藍圖。2016年，傅軍將借殼上市的新華聯不動產改名為新華聯文旅，展露出要在文旅行業大干一場的決心。在過去10年中，傅軍多次強調要做精做強主業。
在公開信中，馬晨山也透露，目前新華聯文旅正通過精做文旅主業、開展強勢營銷、優化資產結構、創新盈利模式、實行輕資產運營和提升治理水平等措施，全力推動企業重整重生。
直到今天，房地產業務仍是新華聯文旅收入的大頭。2022年，新華聯文旅實現營業收入52.53億元，其中商品房銷售38.13億元，占比72.59%，文旅綜合行業收入7.86億元，占比14.97%。
執著于文旅夢的傅軍，并非不愿舍棄房地產，而是現實很難割舍。新華聯文旅的不少地產開發項目，都是文旅型地產，與景區捆綁，這也是“古鎮+”模式的奧妙所在。何況，文旅項目投資周期長、回報慢，可以借房地產輸血，實現“以房養旅”。
在去年的半年度業績會上，有投資者問：未來會不會逐步降低房地產在公司主業里的占比？新華聯對此回答：公司未來堅持聚焦文化旅游主業，精做文旅運營，放大主業價值；對于房地產業務的策略是，力?，F有項目的開發速度，加快現有產品的銷售節奏，平滑公司業績。潛臺詞是，房地產業務難以舍棄。
如果有新的戰略投資人加入重整，房地產業務會不會被剝離？ 對此，一位業內人士分析認為，樓市遭遇寒冬，復蘇緩慢，房地產成了燙手山芋，如果投資人看中的是文旅產業，極有可能會要求將房地產業務剝離到新華聯控股。
如今，*ST新聯的一條腿已經掉下懸崖，但傅軍仍在拼盡全力往回拉。盡管他的手里，只有破產重整這一根細細的繩索。作為湖南人，他自稱“恰得苦、霸得蠻、耐得煩”，況且傅軍自認手里還握著一把好牌。他不愿輕易走下牌桌。
預重整不等于重整。預重整就是先試試看，有沒有人愿意參與，有沒有成功重整的可能性。即使進入正式重整，仍會有兩種結果，要么重整成功，企業涅槃重生；要么重組失敗，企業破產清算。
傅軍和他的文旅夢，會走向哪一條岔路呢？