近期，昆明樓市有了新變化。多個新房項目售樓部表示：二手房似乎比新房更吃香。

很多購房者在看新房的同時，也在衡量“相同的總價，是否購買二手房會更劃算一點？”

據百城房價指數顯示，從去年6月以來，昆明二手房銷量連續7個月趕超新房。從數據來看，二手房成交量力壓新房，昆明的二手房又可以了。向來占據昆明樓市上風的新房市場，突然被“碾壓”了，幅度還如此之大。

究竟是昆明樓市出現的“買點”信號，還是別有隱情？

房子，應該成為家，而不是一夜暴富的投機產品。差不多總價的情況下，品質新房還是二手房，讓子彈多飛一會，沒準事情的走勢就會不同。

不要在二手房的高位站崗，昆明新房市場被“碾壓”不存在

從今年二三月份開始，全國很多城市的二手房價市場反彈，迎來了一個“小陽春”。昆明也不例外，甚至在3月、4月、5月連續三個月環比上漲，跑贏了全國大多數的城市。成績最好的3月，昆明二手房環比漲幅并列全國第三。

4月份昆明主城二手房成交備案在4500套以上，新房成交量則不足2500套。昆明樓市首次出現二手房與新房成交比值接近2:1。

對此，昆明房協分析，認為是優質二手房開始集中出售，造成了這一階段性的現象。

此前，昆明集中釋放的擠壓需求分別為剛需、改善、剛改，改善置業的以舊換新造成了今年2月、3月二手房成交量放大。

換而言之，昆明有些二手房，的確比新房更受歡迎了，但不是所有！占據地段優勢、擁有完善配套的優質二手房才是“真香”。

究其根源，購房者關心的不是新房和二手房哪個更好。而更在乎如何使用更低的價格，買到性價比最高的房子，不僅要高品質，還要有成熟的配套，更需要買了之后毫無后顧之憂。

數據顯示，暢銷的昆明二手房中，漲幅最大的是90㎡以下的剛性改良型產品。

事實上，從當下的房價來看，想要買到兼具品質、舒居、成熟社區、學校等符合基本需求的100㎡左右的小三房，不論是二手房還是新房，選擇面并沒有那么廣。

從市場端的真實成交數據來看，昆明新房和二手房的均價分別約14500元/㎡、13000元/㎡，以此為參數來計算，購買100㎡的房子，總價約為145萬和130萬。

為了省十來萬的金額，退而求其次購買二手房，真的劃算？

首先，從價格來看，二手房的競爭力在于區間價格選擇寬泛，從六七千到幾萬。但不可否認，購房者想要買到一個符合上述需求的房子，六七千的價格是不可能的。

其次，若要綜合考慮地段、戶型設計、產品類型、品質高低等多方面要素，符合要求的二手房至少是7年以內的次新房。而這類次新房的房價并不低，不少房源幾乎與當下的新房均價基本持平。

當然，想買二手房，這幾個重要因素可不能忽視：

1、產品本身受限，跟不上需求。

與其他城市不同，受限于樓市政策的影響，早先年昆明樓市上的兩房、三房是熱銷的主力戶型，但戶型缺陷方面也很明顯。筒子樓、黑廚黑衛、梯戶比高、公攤大、朝向、采光、通風……多少有些取舍，相比如今市場上的同類型產品，品質和居住的舒適度要差一些。

2、周邊配套齊全，是很多人選擇購買二手房的關鍵要素。

實際上，從目前來看，只有5年以內的次新房，在配套方面能夠跟現在的品質新盤相媲美。大部分二手房，除了學區房、地段絕佳的優質二手房，也存在著配套老舊，環境居住舒適度欠佳的現實問題。

3、未來轉手，誰能來接盤？

種種跡象都表明，二手房都快賣不動了，只有核心地段、占有稀缺資源的有可能繼續漲。

二手房房價上漲動力明顯不足，4月份后市場很快發生了變化。北上廣深，包括重慶、杭州、廈門、成都等強二線城市的二手房成交量都在下滑。

實際上，優質二手房的購房成本其實不下于新房，而新房的成長性卻更高于前者，因此未來接盤的人更偏向于后者。同樣的價位，二手房不一定就“穩”了。

雖然，二手房掛牌量創下新高，但已經沒有那么多買家入場接盤了，別成高位站崗的人。

當下，想要兼顧高性價比、居住舒適度提升、成熟社區配套等眾多需求匹配，不論是剛需上車，還是想改善置換，都應該加上一個條件“品質”。相比只考慮二手房，如今降到位的不少新房，競爭力并不差。其中，也不乏有品貌兼優、地段絕佳的新房購房之選。

房價降到位了，品質新盤整個西山區也就這個“穩”

昆明銳理發布的最新數據顯示，5月商品房成交均價為13224元/㎡。據此可以估算，大部分品質剛需客群可以接受的房價總價約在120萬左右。

一個冷知識，到2020年，昆明房價用六年時間從7000多漲至1.5萬。換而言之，新房價格跌回三年前，都降到這個位置了，為什么還要買均價直逼13000元/㎡的二手房？

縱觀當下的昆明樓市，可以滿足上述條件的新房面積段依然在100㎡左右，最好是三房戶型，可以有更多的空間滿足家庭需求。

目前在售新房多為大戶型產品，100㎡左右的戶型多集中在80-90㎡這個面積段。主城五區內規劃有建筑面積約89㎡產品的樓盤約有30多個，在售的確僅有16個項目，劃分到各個區域更少。

三房，總價約120萬左右，首付25萬，品質樓盤，幾個關鍵詞下來，就不得不提華發·書香云海【海尚】發布的新品。

據了解，本次新品主推建面約89-129㎡戶型產品，滿足小三室到大四房的家庭場景需求。產品戶型設計、空間利用率、居住舒適度、產品品質等多方面都十分耐打，產品力可以算得上是目前市面上可圈可點的高性價比剛需購房之選。

89㎡做三房，還帶雙衛、雙陽臺，僅此就足夠炸裂。相比市面上的89㎡，華發·書香云海【海尚】比同面積段產品多0.5或者1個房間，性價比非常高，也間接降低了客戶的購房成本。

從戶型圖設計來看，該89㎡戶型通過對陽臺、設備平臺、飄窗等面積贈送的極致空間利用，為業主省出了一個陽臺和一房間的面積。主打“空間+1”概念，將6個不計面積空間、1個計半面積空間，做到了得房率高達90%，超越市面上大多數同類型產品的80%得房率。

同樣的面積段戶型，在華發·書香云海【海尚】89㎡可以擁有雙衛、雙陽臺，能夠滿足三代人共處一室，還不用搶衛生間，將生活陽臺和景觀陽臺獨立分開，在戶型設計上實現了升級和突破。用同樣的價格，在同樣面積中，實際居住面積多了約9㎡，至少是一個小書房的空間。

此外，2m隱藏式入戶大玄關、1.3m創新S形共墻等，解決了圍繞廚房設計、家具擺放、休閑空間在使用上的痛點，讓小戶型也能擁有雙開門大冰箱，讓空間利用率和居住舒適度協調統一，利用“高擴展和巧設計”將空間利用達到最大化，保證生活舒適度的同時，亦增加了更多收納空間，滿足更多的家庭生活需求。

1130㎡戶型同樣出彩，不到200萬，可買四房雙陽臺的端頭房產品。

在“空間+1”設計理念下，同樣是四房卻多了更多的可改造性，客廳與書房之間沒有承重墻，可改造出開間6.8米的超大橫廳，與超大景觀陽臺相連，可媲美160㎡大平層產品才有的寬奢超大空間。

整體13.25m面寬，也是130㎡這個面積段中的稀缺品。加上90%的實際得房率，華發·書香云海【海尚】在130㎡的面積里裝著160㎡的高擴展大空間，從二人世界到五口之家，從單身到二孩的需求，剛需或是品質改善，統統可以全部滿足。

據了解，截至目前，項目旁的云大附中西山學校已封頂，今年9月正式開學，一、二期符合招生條件的業主已成功報名。華發新天地商業街30余家品牌商家簽約入駐，將跟隨一期住宅交付同步呈現。

公共出行方面的便利也將華發·書香云海優越的地段優勢彰顯得更為突出。距離地鐵3號線大漁路站約800米，即將開通的免費社區巴士，在家樓下即可乘坐，直達云大附中西山學校和融創文旅城的滇池后海商業區。

同時，還可以兼得觀滇池眺西山的景觀視野和對生態資源的占有，接房即可享受華發·書香云海百萬方大盤的豐富配套和優質資源。

匯聚了眾多商業、教育、醫療、文化、學校等稀貴資源，享周邊百億級文旅小鎮配套，從構想的一紙藍圖到品質落成，“雙兌現”和全新升級的華發·書香云海，得見的品質兌現、以眼見為實的配套落地，一個具備成長性的產品，有什么理由不選擇？

據悉，本次新品的均價約14000元/㎡，是西山區唯二擁有89㎡戶型，唯一可近享滇池濕地生態資源的新盤。

此外，華發·書香云海項目一期住宅房源定于本月底提前交付，6月9日-11日一期工地現場對業主正式開放。百聞不如一見，有意向的購房者去現場看看，眼睛會告訴你“雙兌現”的品質究竟如何。