文 | 樓公子

在港交所停牌一年多后，7月17日晚，中國恒大發布了包括2021年、2022年業績公告以及2022年中期業績公告在內的三份財報。

與此同時，巨大的凈虧損額和資不抵債的現狀也被披露于眾。

公告顯示，截至2022年12月31日，恒大負債總額為24374億元，剔除合約負債7210億元后為17164億元；借款6123.9億元、應付貿易賬款及其他應付款項10022.6億元（含應付工程材料款5961.6億元）、其他負債1017.4億元。

截至2022年末，恒大擁有土地儲備2.1億平方米；完全竣工及在建的在售項目累計1241個；參與舊改項目共79個，其中大灣區就有55個（深圳34個，分布在南山、龍崗、龍華、坪山等區），其他城市24個。

中國恒大表示，龐大優質的土地儲備，是集團“保交樓”、逐步償清債務、恢復正常經營的堅實基礎。

一.快速擴張期，曾是深圳舊改“大戶”

2011年，恒大以16.64億元收購深圳建設集團71%股權，開始布局深圳。

當年10月，恒大深圳公司成立；隔年，恒大完成收購深圳建設集團29%的權益。

城市更新可以說是許多大型房企獲得區域市場的途徑之一，恒大也一樣。

不同于招拍掛的短期快速周轉，城市更新是以跨周期投資來換取土地空間上的權益，成本優勢明顯，但開發的轉化周期很長，且變數較大，對于房企的要求也更高。

通過收購深圳建設集團，恒大持有了多個位于深圳市中心的舊改土儲，像羅湖區的建設集團大院項目和蔡屋圍項目。

此后，恒大開啟了在深圳的快速擴張之路。先后從玉湖集團、向南實業股份有限公司、建滔化工等企業手中收購了大量舊改項目。

“從2015年下半年開始，恒大對外披露的深圳土儲及貨值幾乎是以翻倍的速度在生長。”

到了2016年，恒大的舊改項目數已達到21個，預計銷售金額達4025億元；到了2018年的巔峰時期，舊改項目更是達到了45個。

原恒大集團董事局副主席夏海鈞曾表示，“恒大是在深圳土地儲備最大的地產商，未來收益不可限量。”

二.債務危機下，部分舊改已被國企接手

這兩年，在面臨巨額的債務危機之下，恒大在深圳除了被接盤的資產有一些實質進展外，其他舊改項目基本處于停工階段，鮮有進展。

去年以來，先后有安居建業（深圳市安居建業投資運營有限公司）接手了南山向南村舊改項目、深圳恒大超級總部項目，招商蛇口接手恒大深圳南山餅干廠項目等等。

而安居建業是由深圳市人才安居集團有限公司、深圳市特區建工集團有限公司、深業集團有限公司、萬科企業股份有限公司四家公司共同成立，持股比例分別為40%、20%、20%、20%，為紓困類房地產企業，成立后多次入局“保交樓”問題項目。

目前，恒大超總項目（現為深圳灣超級總部基地B塔項目）已經復工，由萬科南方區域負責代建。

在安居建業接盤恒大超總項目之前，該項目已停工超14個月。

而作為代建方的萬科，也在深圳灣總部基地有自己的項目，即萬科總部大廈，現命名為萬科SIC超級總部中心。