界面新聞記者 | 鄒文榕
信托項目違約并正式進入清算期，信托抵押物卻莫名奇妙變成了安置房并已完成全部交付回遷戶安置入住，最終導致信托抵押物抵押功能喪失。
近日，界面新聞記者獨家獲悉，因中建投信托·安泉560號（俊發林泉雅苑）集合資金信托計劃（下稱“安泉560號”）抵押物盡職管理存在問題，中建投信托被監管認定對抵押物龍泉俊園·中天北城 A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。
據國家金融監督管理總局浙江監管局（下稱：浙江監管局）向投資人回復的《銀行保險違法行為舉報調查意見書》顯示，浙江監管局于2023年4月27日收到投資人舉報后對中建投信托啟動調查。經調查發現，浙江監管局認為中建投信托在“安泉560號”項目上“對抵押物龍泉俊園·中天北城A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。”
不過，針對投資人來函反映的中建投信托在發現抵押物俊發龍泉俊園A1地塊可能出現問題后，違反信托合同，處置部分回流資金的問題，浙江監管局認為，中建投信托將交易對手提前歸還的貸款本金向第一批認購信托計劃的投資者分配，根據現有證據，未發現該行為違反合同約定和《信托公司管理辦法》（銀監會令2007年第2號）第四條的規定。
信托項目逾期超一年，仍有1.57億未兌付
“安泉560號”于2020年10月23日成立，信托計劃最終實收資金2.733億元，原定存續期為18個月，受托人中建投信托以信托計劃全部資金向借款人云南瑞玖房地產開發有限公司（下稱：瑞玖地產）發放信托貸款，用于俊發昆明林泉雅苑項目的開發建設。
企業預警通顯示，瑞玖地產實控人為云南昆明本地的房地產開放商俊發集團有限公司（下稱：俊發集團）。
俊發集團為該信托項目承擔保證人工作，集團子公司安寧俊力房地產開發有限公司（簡稱“安寧俊力”）、云南俊泰房地產開發有限公司（簡稱“云南俊泰”）和云南俊發鑫峰房地產開發有限公司（簡稱“云南鑫峰”，于2022年4月追加為共同還款人）同時為“安泉560號”項目的共同還款人。
因交易對手方現面臨階段性流動性壓力，2022年4月21日，中建投信托召開“安泉560號”第一次受益人大會，提請審議信托計劃延期12個月，但被信托投資人投票否決。根據信托計劃合同約定，因交易對手或擔保人未能按時足額履行債務或其他原因，信托計劃自2022年4月23日起進入延長期，至2022年10月23日止。
2022年11月2日，中建投信托向投資人發布信托項目清算事項，表示在信托計劃終止日，“安泉560號”信托計劃信托專戶余額預留必要的費用后，暫無資金可向受益人進行分配。
中建投信托稱，已追加了位于昆明市嵩明空港新城的三宗土地作為補充抵押物，三宗土地目前為凈地狀態，評估價值合計約1.523億元。
據信托資金管理報告顯示，截至今年一季度末，“安泉560號”信托計劃仍有1.57億元未能兌付，且報告期內（2023年一季度），信托計劃未向受益人分配信托利益。2023年1-2月份，借款人瑞玖地產以及三名共同還款人均未實現營業收入，凈利潤悉數告負。
而抵質押物情況方面，據報告顯示，當前，“安泉560號”信托的抵押物合計為6宗國有建設用地使用權。
除此前追加的嵩明縣三宗土地外，原有的三項抵押物分別為安寧俊力持有的位于昆明市安寧市的編號為“云（2020）安寧市不動產權第0006449號”的土地使用權對應項目安寧俊發城·觀雅苑（項目案名），編號為“云（2021）安寧市不動產權第0002323號”的土地使用權對應項目安寧俊發城·觀熙苑（項目案名），以及編號為“云（2019）五華區不動產權第0170371號”的土地使用權對應項目。
而此次被監管認定中建投信托貸后管理存在不到位，且已被挪作安置房正式交付回遷戶入住的正是編號為“云（2019）五華區不動產權第0170371號”的土地使用權對應項目。
挪用誰之責？
據了解，編號為“云（2019）五華區不動產權第0170371號”的土地使用權對應項目為“安泉560號”共同還款人之一云南俊泰持有的中天北城A1地塊土地使用權（簡稱“A1地塊”），該地塊位于昆明市五華區紅云街道，紅園路南側、龍泉路東側，登記用途為城鎮住宅用地。
該地塊占地面積15,063.60平方米，計容積率建筑面積110,650.02平方米，根據國有使用權土地出讓合同及補充條款，云南俊泰需承擔回遷房建筑總面積38,544.3平方米。
據中建投信托于2022年4月發布的“安泉560號”項目延期方案材料顯示，抵押物中天北城A1地塊土地價值25,672萬元，貨值7.65億，扣除后續支出后的盈余資金測算為5-5.4億元。
2022年9月6日，中建投信托稱收到云南俊泰來函，表示A1地塊“地上建設的住宅已按政府要求作為安置房進行分配及交付，已無可售住宅作為信托計劃的還款來源”。隨后于2022年11月24日，中建投信托正式發布公告通知投資者A1地塊已被當作安置房全部進行交付并入住。
而令一眾投資人所不解并繼而向監管反饋的正是上述A1地塊的土地使用性質變更過程中中建投信托的項目管理能力問題。
據了解，早在2021年6月4日，“俊發龍泉俊園”公眾號發布消息，宣稱中天北城（A1地塊）作為回遷房于6月1日-3日進行了盛大交付。
界面新聞記者從該微信公眾號發布的既往內容中發現，2021年4月26-27日，龍泉俊園·中天北城A1地塊在五華區紅云街道、右營社區以及村組領導的支持下開展回遷房選房工作，回遷共計兩幢住宅建筑，1031套房源，安置房總面積104847.09㎡。
安置房總面積不僅遠超出合同既定約定的“云南俊泰需承擔回遷房建筑總面積38,544.3平方米”，且回遷安置工作時間實際明顯處于“安泉560號”信托項目存續期內。
然而，面對投資人提出的“受托人是否存在項目管理期間管理失職問題？”中建投信托卻在今年4月初向投資者的回復中表示，交易對手的公眾號不屬于交易文件約定的各方履行通知義務的渠道，也不是金融行業常規的貸后管理渠道，因此未及時通過公眾號發現上述信息并不構成受托人的管理失職。
另據了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地塊所在地紅云街道辦事處曾對中建投信托通過信訪渠道提出的上訪訴求進行了書面答復，稱“云南俊泰將 A1 地塊全部調整為回遷安置房是基于地塊交易條件和配建協議的約定，且地塊交易條件和配建協議產生于 A1地塊抵押給受托人之前”。
不過，在4月23日告投資人的回復中，中建投信托表示，截至回復日，中建投信托尚未取得抵押物何時被調整為安置房的證據材料，無法確定該事件發生的時點是在信托計劃設立之前。目前，受托人正通過申請政府信息公開、行政訴訟等方式要求抵押物所在地行政主管部門提供抵押物調整為安置房的相關證據材料。
并同時告知投資人，受托人正盡最大努力維護投資者利益，因存在市場銷售及保證人履約能力的不確定性，所以在全部資產處置完畢之前，無法確定信托財產是否存在損失。這里的損失可能是收益的直接損失，也可能是本金的直接損失。
7月28日，中建投信托方面向界面新聞表示，目前未收到國家金融監督管理總局浙江監管局的相關信托計劃事項的意見。關于信托計劃的相關情況，公司將根據監管要求及時進行信息披露。同時，中建投信托還稱，受宏觀經濟形勢及市場變化等原因影響，部分房地產項目交易對手出現流動性問題。公司結合每個項目的實際情況，積極采取協商展期、訴訟催收、債務重組、盤活底層資產等措施，推動風險資產處置化解，維護受益人最大合法利益。