界面新聞記者 | 黃昱
在房地產(chǎn)行業(yè)艱難復(fù)蘇的背景下，房企盈利能力依然未得到修復(fù)，凈利潤虧損或下滑依然是主流。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，截至7月31日，已有超70家港股及A股上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了今年上半年業(yè)績預(yù)告，其中，約有44家預(yù)告上半年歸母凈利潤為虧損，占比超過六成，而去年同期這70多家企業(yè)中有至少一半實現(xiàn)了盈利。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，今年上半年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，二季度，購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。疊加融資環(huán)境仍未顯著改善、出險房企仍未完成風(fēng)險出清，上市房企盈利能力仍未顯著改善。
從房企披露的業(yè)績預(yù)告信息來看，除了受大環(huán)境影響而收入減少外，房企歸母凈利潤減少的主要原因還包括毛利率下降、計提資產(chǎn)減值、投資收益減少等。
曾經(jīng)銷售規(guī)模最大的碧桂園自去年開始就面臨盈利壓力，據(jù)其7月31日公告，根據(jù)碧桂園截至2023年6月30日止6個月未經(jīng)審核管理賬目之初步評估及現(xiàn)時可獲得之其他數(shù)據(jù)，其預(yù)期今年上半年可能繼續(xù)錄得未經(jīng)審核凈虧損。
去年上半年碧桂園凈利潤雖然也有大幅下滑，但仍維持盈利，實現(xiàn)歸母凈利潤約為6億元。不過受毛利率下降、計提資產(chǎn)減值、匯兌損失等影響，碧桂園去年全年歸母凈利潤出現(xiàn)虧損。
對于今年上半年可能繼續(xù)錄得虧損的原因，碧桂園在公告中指出，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加；以及外匯波動造成預(yù)期淨(jìng)匯兌損失所致。
除了以碧桂園為首的民營房企外，受房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期影響，這44家虧損的房企中也有不少央國企，如華僑城A、首開股份、中交地產(chǎn)等。
華僑城A的虧損金額較高，其預(yù)計上半年將虧損12億元-17億元，延續(xù)去年全年虧損的趨勢，比上年同期下降1237.92%-1712.06%。
與去年一樣，華僑城A今年上半年虧損的主要原因之一也在于資產(chǎn)減值。據(jù)華僑城A公告，適應(yīng)市場環(huán)境，加快銷售去化，公司對部分房地產(chǎn)項目采取靈活的銷售策略，預(yù)計帶來部分價值折損。
華僑城A在去年計提大額減值準備時曾被外界質(zhì)疑進行業(yè)績“洗大澡”。
據(jù)其年報顯示，華僑城A在2022年對存貨、固定資產(chǎn)、投資房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等計提減值總計約127億元，其中計提存貨跌價準備金額最大，達到約115.1億元，而2021年僅計提約12.57 億元存貨跌價準備。
在此背景下，華僑城A在2022年虧損額達109.05億元，遭深交所的相關(guān)問詢后，今年7月，華僑城A原董事長段先念、現(xiàn)任總經(jīng)理王曉雯、原財務(wù)負責(zé)人馮文紅因公司存在以前年度資產(chǎn)減值不及時、不充分等問題，收到深圳監(jiān)管局的警示函。
除此之外，華僑城A上半年虧損的原因還包括，受房地產(chǎn)市場環(huán)境及公司項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比有所下降；以及因聯(lián)營公司虧損導(dǎo)致投資收益減少、其他收益減少、財務(wù)費用增加等。
同為國企的首開股份、金融街、中交地產(chǎn)，預(yù)計上半年分別最多虧損22億元 、8.04億元、5億元。
當(dāng)然，一片愁云慘淡中也還有一些房企收獲了不錯的成績。
作為新晉房企銷售規(guī)模老大，保利發(fā)展上半年凈利潤則實現(xiàn)了止跌企穩(wěn)。據(jù)公告，保利發(fā)展上半年預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利潤約為119.99億元，同比增長10.84%。
保利發(fā)展在今年上半年的表現(xiàn)確實不錯，上半年的營收達到約1383.76億元，同比增長24.93%；銷售額為2368億元的銷售金額，同比增長12.65%，取代碧桂園位列行業(yè)銷售榜單第一。
除了保利發(fā)展外，另一家央企招商蛇口也取得了中期業(yè)績大捷。據(jù)招商蛇口業(yè)績快報，其上半年歸母凈利潤同比增長14%至21.5億元。
還有一些房企順利在今年上半年扭虧為盈，包括榮盛發(fā)展、南山控股、京基智農(nóng)、云南城投、城建發(fā)展、北辰實業(yè)等。
這這部分房企披露的業(yè)績預(yù)告來看，扭虧的主要原因包括結(jié)轉(zhuǎn)收入增多、費用下降、投資收益等非經(jīng)營性損益增加等。
劉水指出，總體來看，今年上半年部分房企保交付工作取得良好成效，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積增加帶動收入增長，同時持有物業(yè)經(jīng)營業(yè)績顯著改善，但其盈利向好仍依賴于長期經(jīng)營穩(wěn)定性。
轉(zhuǎn)眼之間，地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走過了近兩年的行業(yè)下行期，其生存環(huán)境何時將能出現(xiàn)顯著改善成為備受關(guān)注的問題。
碧桂園對當(dāng)前市場環(huán)境仍然持謹慎態(tài)度，其董事會在中期業(yè)績預(yù)告的公告中指出，面對當(dāng)下宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的不可預(yù)測性，公司在堅決履行保交付、保民生職責(zé)的前提下，為了確保現(xiàn)金流安全，將積極考慮采取各種對策。
碧桂園所說的對策包括但不限于壓降各項經(jīng)營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等，同時積極尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持。
國信證券研報指出：“近期地產(chǎn)政策發(fā)生頻繁，先后出現(xiàn)了金融十六條延期，鼓勵降低存量房貸利率等聲音，但無論政策如何出臺，我們?nèi)匀恢貜?fù)蘇節(jié)奏，輕政策博弈，重點關(guān)注銷售復(fù)蘇強度這一核心變量。”
國信證券研報認為，并不宜將二季度的銷售回落進行不合理額線性外推，針對下半年，預(yù)計四季度將迎來本年銷售復(fù)蘇的高點，屆時將出現(xiàn)確定性的基本面高修復(fù)行情。
劉水表示，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期較強、購房者對期房爛尾的擔(dān)心仍較明顯等依然是關(guān)鍵影響因素，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。
基于此，劉水判斷，中性情形下，下半年穩(wěn)經(jīng)濟一批政策繼續(xù)落實推進，房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折。