界面新聞記者 | 王婷婷

8月伊始，上海如約開啟了年內第二輪第二場土拍大戰，9宗地共攬金238億元。

隨著下午青浦兩塊地順利成交，為期兩天的土地供應正式落下帷幕。本場土拍的最大看點非杭州房企綠城莫屬，今年首次入滬便連中三元，在拼運氣的上海土拍中屬于先例。

這令想要重倉上海的房企們有些驚訝，甚至是羨慕。“掐指一算，綠城這次會大豐收，我們就不來了。”一名房企投拓人士向界面新聞感嘆，萬分之二點零六的概率被綠城中了，還拿到的都是好地。

據界面新聞計算，綠城在這場土拍中的拿地金額、拿地宗數和建筑面積均排名第一。青浦徐涇、嘉定南翔和閔行梅隴三塊地共計成交金額約139.1億元，建筑面積34.98萬平方米。

更為關鍵的是，綠城所搖中的這三塊地都是這輪土拍中最熱門的地塊。在此次出讓的9宗地中，以青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴的4宗地塊熱度最高，因地段較好且配套完善，預計去化周期也會較快，每宗地都有超過10家以上房企參拍，進入搖號階段。

其中，青浦徐涇地塊共有19家競買人報名，上海土拍市場“常客”如華發、建發、象嶼、國貿保利、招商蛇口、中鐵建等均在其列，此外綠城、中海、安徽高速、華潤、萬科、越秀等房企也紛紛來競爭本批次最具競爭力的地塊，預計搖號中簽率僅5.6%。

該地塊東至官路浜，南至雙聯路，西至經五路，北至徐德路，起始價25.96億元。最終，還是本場土拍的“最大贏家”綠城以28.56億元將地塊收入囊中，溢價率10%。

時隔三年，重回上海土拍戰場的華潤置地也是被命運眷顧的房企之一。在這場土拍中，華潤共參拍了上述4塊熱門地，最后以29.84億元搖中了“14選1”的浦東新區川沙地塊。加上首輪土拍中競得的青浦西虹橋地塊，華潤今年在滬拿地金額已達60億元。

青浦區西虹橋蟠東路地塊算得上這場土拍的次熱地塊，共吸引了龍湖、招商、中建八局、上海同濟、安徽置地5家房企參與報名，最終由上海同濟房地產通過搖號競得，成交價13.32億元，溢價率9.66%。

上海同濟上次在上海拿到地還是三年前。2020年6月18日，上海同濟房地產有限公司以11.48億元競得上海松江泗涇鎮一宗住宅用地，樓面價27609元/平方米，溢價率15.04%。如今重返土地市場并且命中率100%，只押注西虹橋地塊，最終仍然能如愿以償。

此外，還有浦東新區惠南地塊、普陀區桃浦科技智慧城地塊和奉賢區奉賢新城地塊是溢價成交。

具體而言，上海泉山房地產競得浦東新區惠南新市鎮宣橋21和22單元D-02地塊，最終成交總價3.53億元，成交樓面價為19559元/平方米，溢價率0.28%。

較之核心區競爭激烈的地塊迎來數十家房企爭奪，上海泉山更傾向于選擇外圍區域的一些低總價地塊，進入門檻較低，比如去年和今年首批次土拍參拍了金山亭林地塊，不過都以失望告終。此次轉戰懸橋，終于成功實現落子。

上海寶華聯合上海東苑以32.88億元拿下普陀區桃浦科技智慧城地塊，成交樓面價為43655元/平方米，溢價率4.05%。

在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來，僅從這次的普陀桃浦科技智慧城地塊拍賣情況來看，房企的投資更加慎重了。“本次土拍中桃浦地塊僅2家企業參與競拍，而一批次中同樣是桃浦地塊超10余家企業參與，在今年桃浦新房入市表現不及預期的情況下，房企在核心區域拿地也開始更加謹慎。”

另一宗溢價成交地塊位于奉賢區奉賢新城，上海奉賢發展以7.63億元競得，成交樓面價為21278元/平方米，溢價率1.33%。

上海這次土拍只有1宗地塊底價成交，奉賢區奉賢新城16單元05A-02地塊，競得者是上海臨港&奉賢新城建設聯合體，成交價11.78億元，成交樓面價為7448元/平方米。

據陳炬蘭總結，本次土拍的特征是參拍房企減少，聯合體變多。

相比7月二批次第一場供地，本次參拍房企有所減少，主要是因為本次供地減少且部分地塊質量較差所致。同時，本輪參拍房企聯合體明顯增加，甚至出現6家企業聯合體，也是在新模式下房企通過聯合體的方式增加拿地概率及減少拿地風險所致。

而且，熱度分化還在加劇。本次土拍中徐涇、南翔、梅隴、川沙地理位置及板塊新房市場表現較好，4宗地塊均超十余家房企參拍，而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊參拍房企均不超過3家，且主要是本地城投參與。

這與當前市場整體仍然處于下行階段有關。即便是樓市政策暖風頻頻出來，但政策力度、落地時間甚至最終的效果如何都面臨不確定，開發商都默契地向土地市場按下了謹慎鍵。要牢牢盯緊優質地塊，絕不冒任何風險去拿一些看似命中率較高但存在去化難度的地塊。

雖然如此，在樓市風向標上海，未來房企的拿地難度還會繼續加大。

正如同策研究院首席研究員宋紅衛所言，這兩年上海土拍市場出現了很多新面孔，不少小城市區域深耕的房企或者央國企也突然到上海來拿地，“他們不再看好此前自己所在的城市，都要找投資安全邊界更高的一線城市。”