界面新聞記者 | 王妤涵

9月19日，美聯儲迎來四年來的首次降息，大幅下降50個基點，以激進的第一步開啟了貨幣寬松周期，釋放出的積極信號也讓市場對于降息、降準的預期進一步提升。

受此影響，地產股在當日迎來批量上漲，A股房地產開發板塊報收9517.05點，漲幅達到2.28%，截至收盤，金地集團大漲近8%，萬科上漲超4%。港股方面，佳兆業、富力地產、雅居樂等房企也均迎來大幅上漲。

9月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR均未調整，1年期LPR為3.35%、5年期以上3.85%，均與前次持平，并未如預期般下調。

降息雖然落空，但市場對于地產股仍持有積極態度，20日早間開盤后，A股房地產板塊低開高走，延續前一日漲勢，WIND房地產板塊上漲1.5%，漲幅領跑A股，海泰發展、電子城等相繼漲停。

截至晚間收盤，渝開發、大龍地產、新華聯、張江高科等漲超6%，中交地產、首開股份、京投發展等漲超4%，我愛我家、綠地控股等多股也紛紛上漲。其中，中國國貿股價創歷史新高，盤中股價最高觸及25.04元。

與此同時，港股內房股也表現強勁。截至收盤，融信中國漲超10%，恒大物業、招商局置地漲超8%，美的置業漲超7%，中國金茂、華僑城（亞洲）、萬科企業等漲超5%。

“LPR現在不調整，不意味著后續沒有調整空間。當前新增了貨幣政策的重要考量，即維護價格穩定、推動價格溫和回升。從目前各商業零售價格等角度看，都需要更為寬松的貨幣金融政策做支撐，所以LPR下調是時間的問題，或在四季度有所體現”，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對界面新聞表示。

但需要關注的是，降息的限制較多且對現階段房地產市場的拉動作用在明顯減弱。

在9月5日舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾指出，“受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定約束”，道出了調降的難度。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉指出，從2022年開始到現在，按揭貸款利率下降了200個基點左右，最大的一次是5月17號后，各地首套房利率不設下限，但對于商品房的拉動作用在明顯減弱。主要原因在于，市場對房價的預期比較悲觀，二手房掛牌量不斷攀升，且以價換量的趨勢難以扭轉，這是降息所無法改變的。

與降息相比，降準預期達成的限制則相對較小。

華金證券研究指出，當前貨幣政策已經轉向“以需定供、量足價穩”的支持性中性立場。盡管實體經濟信用融資需求已經連續降溫，但增量融資仍需長期低成本穩定的流動性增量投放予以保障。

近期，貨幣政策工具之間形成配合，公開市場國債凈買入逐步置換成本較高的MLF，而合理時機的全面降準則有望保證合理適度的增量長期流動性穩定投放。年底前更值得期待的增量政策空間聚焦于中央財政，特別是增發普通國債以增加居民消費補貼力度和預算內投資力度的可能性。

政策面上，9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發布。

《意見》提及，要健全支持城鄉居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發揮住房公積金的住房保障作用。優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

其中“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”一條備受市場關注。

此前在三中全會中曾明確，要充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，允許有關取消普通住宅和非普通住宅標準，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。但在會議之后，這一政策并未實施，北京是目前第一個宣布將取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市，預計后續其他城市也會跟進執行。

“取消普宅和非普宅標準，可以帶動改善性住房需求釋放。同時，也有助于企業更好地配比產品類型，聚焦于打造高質量、符合市場需求的好產品”，中指研究院政策研究總監陳文靜表示。

在房企端，據中指研究院統計，今年1-8月，TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，百億以上銷售額企業僅剩61家，陣營調整仍在持續。

從中報業績來看，截至8月30日，105家A+H股房企營業收入均值115.91億元，同比下降13.00%，凈利潤均值為1.45億元，同比下降82.05%，上市房企盈利性持續走弱，凈利潤下滑顯著。

接下來，從9月到年底也是政策發力收窄銷售面積降幅的關鍵時刻，尤其是疊加年內季度影響，年底政策發力效果或更明顯。

浙商證券研究指出，9月房地產行業指數低點是布局地產的良好時機，隨著中報季結束房企業績壓力釋放，政策加碼和基本面季節性修復均有機會帶動地產板塊估值修復。