界面新聞記者 | 王妤涵

自如開始做起了二手房買賣的生意。

近日，長租公寓龍頭企業自如董事長、CEO熊林發表內部信，宣布公司正式進軍二手房買賣領域，推出“美家二手房”業務，其將通過嚴選品質好房、房源全網聯賣、買賣傭金八折，打造房屋交易創新模式。

“自如進軍二手房并非‘顛覆行業’，而是將13年來對‘家’的理解，從租賃延伸至買賣”，熊林在公開信中強調。

這一動作也被業內視為自如繼2021年推出“增益租”模式后的又一次重大戰略調整，既是對當下核心業務增長放緩的回應，也被市場解讀為其重啟IPO的關鍵布局。

從長租霸主到全鏈條服務商

自如成立于2011年，由時任鏈家副總經理的熊林在創始人左暉支持下創立，以“分散式長租公寓”模式切入市場。

早期通過“二房東”模式快速擴張，即從業主手中收房后統一裝修出租，賺取租金差價和空置期收益，迅速成為行業標桿。

2016年，自如脫離鏈家獨立運營時，管理房源超20萬間，服務范圍覆蓋北上廣深等核心城市。至2017年，其房源規模快速擴張至50萬間，奠定了行業龍頭地位。

2021年為擺脫“二房東”的單一標簽并優化財務模型，自如推出了“增益租”模式，業主需承擔裝修成本，自如則承諾保底租金（市場價的80%）和溢價分成。這一模式將其從重資產包租方轉向輕資產服務商，既降低了資金壓力，又通過家裝業務獲取利潤。

2023年，自如通過收購豪宅品牌“曼舍”和推出家裝APP“智愛家”，進一步向產業鏈下游延伸，形成“租賃+裝修+服務”的閉環生態。

從租賃到裝修，自如的生態布局為其此次切入二手房賽道埋下“伏筆”。

根據內部信，此次自如推出的“美家二手房”業務包括：

三大產品線：選擇北京、上海等城市的優質樓盤房源，通過煥新好房、清水好房、心舍好房等產品線，結合智能設計與供應鏈改造房源。

房源全網聯賣：向合作伙伴開放自如美家房源，利用城市字典、VR看房、AI找房等數智化能力提升交易效率。

傭金優惠：3月1日至31日期間，用戶可享買賣傭金八折優惠，有效期至2025年8月31日。

此外，據界面新聞了解，初期自如將通過房源開放日等活動整合經紀人網絡，避開線下門店重投入，以輕資產模式快速搶占市場。

“‘美家二手房’的核心邏輯是復用自如存量資源與能力”，某行業人士對界面新聞表示。

“盡管自如在2016年脫離鏈家后逐步降低依賴，但其早期通過鏈家網點獲取房源與數據的優勢仍存。此次二手房業務中，鏈家系的房源數據與自如管理的100萬間租賃房源形成聯動，通過裝修美化、全網聯賣和傭金折扣等策略，打造差異化服務。”

這一模式與貝殼的ACN（經紀人合作網絡）形成差異化競爭，自如更側重“后市場服務”而非單純交易撮合，試圖在存量房市場中挖掘長期價值，但也需要警惕過度依賴外部合作方所帶來的潛在風險。

增長焦慮下嘗試多線突圍

長租公寓行業自2010年起步，經歷了資本驅動的快速擴張期后，現已逐漸進入整合優化階段。在這一背景下，近年來，自如的核心業務也面臨著多重挑戰。

首先在規模上，盡管自如有近100萬間房源，但國內房源管理量自2019年突破100萬間后一直停滯不前。

租金回報率也在持續收窄，據自如此前透露，2024年前三季度，北京、上海的普租房源平均出租周期接近40天，租金同比下滑1%-4%。

在政策端，全國“十四五”期間計劃籌建870萬套保租房，其中一線城市占比超30%，低價保租房對市場化長租形成直接沖擊。

克而瑞監測數據顯示，2024年核心八城集中式公寓規模超114萬間，保租房規模42.2萬間，市場占有率達到37%，三年內市占率增長超13%。

例如，在深圳，保租房租金最低為市場價六折，且分布區域廣泛，其中不乏一些核心地段的樓盤，生活設施十分醇熟。

政策擠壓下，長租公寓存量市場的競爭也逐漸白熱化。

除國企系、資管系平臺外，以萬科泊寓、龍湖冠寓等為代表的房企系品牌憑借資金優勢正在快速擴張。克而瑞數據顯示，截至2024年第四季度，房企系品牌開業規模超過59萬間，占比47%，處于主導地位。

為突破瓶頸，近年來自如也在嘗試多線突圍。

一方面，依托“增益租”積累的裝修能力、向二手房改造延伸，將家裝業務規模化。

另一方面，與資本進行合作，同全球資管巨頭景順房地產一起成立合資平臺，首發12億元保租房項目落地北京石景山，定位TOD智能社區，規劃1500間房源。

與此同時，自如也在探索海外市場。2024年5月，自如推出“自如比鄰ZABIT”平臺，首期在香港、英國上線2萬間房源，主攻留學生市場。

然而，國際化市場高度秩序化且競爭激烈，KKR、博楓等機構已通過收購資產搶占學生公寓市場，自如能否通過輕資產模式突圍仍需觀察。

對IPO進程產生干擾？

2023年，市場頻傳自如計劃在香港進行IPO，并可能成為“港股長租公寓第一股”，但至今無實質進展。

天眼查App數據顯示，自2018年以來，自如已完成四輪融資。

最近的一次融資為2020年3月份，軟銀愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買了5億美元股票。

在軟銀注資后，自如的估值達到66億美元。

從估值方面來看，“此次美家二手房業務的擴張為自如IPO提升了估值想象空間”，中泰國際策略分析師顏招駿在接受界面新聞采訪時表示。

此次切入二手房賽道，自如以“裝修代賣”模式為核心。這一業務與現有租賃、裝修業務形成協同，復用其成熟的裝修供應鏈，可提升資產周轉效率，增強“居住服務生態”的故事性，為資本市場提供新的增長敘事，或能突破此前單一長租公寓的估值瓶頸。

同時，二手房業務通過代賣溢價和傭金收入開辟新利潤池，也可能改善財務報表，彌補租賃主業盈利不足的短板。

“不過需要注意的是，公司的盈利模式尚未驗證，如果未來二手房代賣需承擔裝修墊資成本，若去化周期過長，可能反而會加劇現金流的壓力”，顏招駿分析表示。

從上市的角度來看，“自如此次開展二手房買賣業務確實可能對其IPO進程產生干擾”，匯生國際資本總裁黃立沖在接受界面新聞采訪時指出。

據黃立沖介紹，根據聯交所的上市規則，企業在申請上市時需要滿足一些關鍵要求：

比如，擬上市公司需具備至少三年的持續經營記錄，并且核心業務應保持穩定。如果公司在上市前突然擴展新業務，尤其是與核心業務（如長租公寓）性質不同的業務，可能會被視為缺乏業務穩定性。

其次，新業務需要證明其合規性和盈利能力，特別是像二手房買賣這種涉及較高政策風險和市場波動的業務，監管機構可能會要求公司提供更多的財務和運營數據以證明其可行性。

同時，聯交所還會審查新業務是否與公司現有業務具有協同效應。如果新業務與核心業務關聯性較弱，可能會被質疑是否存在“規避上市規則”或“掩蓋核心業務下滑”的嫌疑。

而在當前的行業背景下，自如若想再次嘗試上市，除自身原因外，行業整體環境的不利因素也對自如的上市構成了阻礙。

比如同行業的魔方公寓自2022年兩度遞表未果，折射出長租企業上市需滿足業務穩定性與合規性的雙重門檻，也反映出資本市場或者聯交所對長租公寓行業的信心不足。

“在這種背景下，自如的上市申請可能會面臨更高的審查標準”，黃立沖認為。

長遠來看，自如的“新故事”雖具想象力，但無論是裝修代賣的溢價空間，還是保租房與國際化業務的投入產出比，均需更扎實的財務數據支撐。若能借此輪戰略調整完成從“規模擴張”到“質量驗證”的轉身，或有機會叩開港股大門；反之，新業務也可能成為拖累其估值的新包袱。