以下為莊諾先生演講實錄，已經審閱。
謝謝，大家下午好，感謝界面•財聯社提供了機會一起來探討新經濟，界面•財聯社是一個新型的媒體，只有幾年時間，但是影響非常大，作為一個新經濟人和一個行業從業者，我們也向這樣的優秀媒體表示致敬。
下面我跟大家一起來分享一下，中民投在社區領域的一些新的做法，特別是社區跟物業，物業經濟的做法。我的演講主題是《新經濟時代，社區新商業探索》，中國的社區物業其實已經有將近四十年的歷史了，但是這個發展又非常的曲折，我們如果從全球物業行業發展來看，所謂的物業管理是形成于19世紀60年代的英國，那個時候大部分的英國農民涌向了倫敦，住在一些所謂公寓，管理非常的混亂，有位名叫奧克維婭•希爾（Octavia Hill）女士為在其名下出租的物業制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴格遵守，出人意料地取得了成功，不僅有效地改善了居住環境，而且還使業主與承租人的關系由原來的對立變得友善起來，首開物業管理模式之先河，這是一個全球物業管理發展的雛形。
而中國，在改革開放之前是沒有專業物業管理的，當時只有居委會，既是中國的行政末端，又行使了物業管理職能，在改革開放初期，1981年３月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理企業對東湖麗苑小區進行專業化管理和提供全方位服務，包括保安、保潔、綠化、維修等，東湖麗苑也成為中國內地第一個實行市場化物業管理的小區。這時候物業管理這個詞才慢慢開始進入人們生活，但是這個過程非常漫長，而現在中國已經有了30萬在管物業小區，這是我們講物業社區回顧的歷史。
1981年有了這個物業管理的概念，一直到了2003年，國務院頒布了第一個《物業管理條例》，在這20多年的時間里，中國物業行業是在無照經營、無序經營、無證經營，或者說無法經營，因為沒有一部法律，因此物業給中國老百姓留下的印象并不太好。然后再經過了將近11年的時間，也就是2014年，開始有物業公司上市了，并且市場反映還不錯。
現在香港證券市場在不到兩年的時間形成了物業板塊，在香港上市的物業公司已經有十幾家了，板塊的估值還是比較高的，這幾年發展的非常快，到了2014年以后，已經有了一大批的物業公司上市，而且基本上母公司都是開發商，像碧桂園、綠城、中海等等，這些物業公司上市后市值會很高，為什么？因為它是輕資產，假設中國的房地產是70年的有效使用權，開發商大概只占了3到5年，從拿到土地到開發再到房子交出去，把房子賣了，3到5年的時間，平均是3年半。開發商一平方米賺了5000塊、10000塊也好就走了，最后錢誰賺了，其實大家都知道最后都是銷售處的總監賺了，所以很多人說為什么我搬到新房還沒住下來電話就來，要不要裝修、要不要二手房、要不要出租，就是這么流出去的。
后面的65年誰賺了，其實后面的六十幾年都是物業管理在細水長流地賺著這個錢，早期叫物業管理費，現在有增值服務，當然我們會講，說近幾年，又開始很多增值管理了，因為當時2003年提出一個叫“四保”的服務，所謂傳統的基礎服務領域里又加了“四保”，即：保修、保綠、保潔、保安，那么從四保引申到了社區增值服務，接下來這幾年又開始提到我們所說的物業3.0版，即：物業管理+社區服務+智慧社區，這里面有社區+電商以及門禁等等，我想這些大家都感同身受。而現在物業管理4.0馬上就要來了，4.0是什么，我們現在已經在實踐中，包括社區電商、社區智能、社區服務。目前，社區電商如火如荼，2018年是社區電商的一個風口年，據不完全統計，從8月17日到10月7日的這50天里，有將近20億融資涌入這個賽道。而引爆社區電商的導火索就是去年在美國上市的拼多多。因為大家從拼多多這個案例發現了如果以社區為場景進行團購、拼購可能會做得更好。
我經常在不同的場合上說的，社區是一個聚寶盆，瑞銀報告數據顯示，2018年中國家庭財富超過52萬億美元，約300多萬億元人民幣，其中62%是非金融資產，所謂的非金融資產就是不動產，那就是有將近180萬億的不動產沉淀在我們的社區里面，一個多月前有條新聞報道中國的房產總值已經到了450萬億元，超過了美國、日本、歐盟三大經濟體加起來的總值，是中國國民經濟GDP的5倍，這么大的一個量，當然數據是否準確我們不知道，因為我算了下其實并不算多，為什么，因為如果你把450萬億元除以14億人口大概只有32萬左右，如果按一家三口來算，中國家庭的房產總值平均加權不到一百萬元，但是這個數字到底準不準，不管它，可以深深了解中國家庭財富不動產量很大，幾百萬億，而未來成長就在社區，坦率講，去年開始公認中國房地產市場進入存量房的市場，未來是一個存量房的市場。圍繞存量房的資產做社區金融，以及人工智能化，包括人臉識別系統、AI系統在社區將很快實現，這些高科技也慢慢改變社區的管理。
回過來講社區商業的屬性是什么？社會與社區是兩個概念，今天這兒在座很多人穿著正裝，離開社區我們是社會人。到了晚上八九點鐘回到小區里面脫了西裝，穿著睡衣我們成為社區人。從社區的意義上來講，我們更多是過客，我們留在社區的時間晚上睡覺或者周末的時候在社區里面喝茶打球。在社區里面是什么人？老中少，包括：退休的老人、大叔大媽；少，就是孩子兒童，他們一放學在社區時間比較多。還有一個群體就是全職媽媽，在社區當寶媽，這幾類人是比較多的，需求也是多樣化的。老人需求喜歡廣場舞，小孩喜歡安靜做作業，有家庭老師，寶媽喜歡在家里網購。還有地域的差異化，朝陽大媽是一個很偉大的人群，到了上海不一樣，上海的大媽和廣州的大媽講的喝茶的事，區域不一樣。社交性很特別的，社區大媽之間的傳播，大媽之間的口口相傳，中國有一句名言“遠親不如近鄰”，近鄰傳播會更好，這是社區里面的特性。
這里面剛好有幾點，圍繞著社區里面的人、圍繞著線上的平臺、圍繞商品和服務，這里面提出一個服務。是要跟大家分享中民投正在嘗試做的，大家以前把社區的團購看作商品，包括團購生鮮、牛肉、三文魚、蘋果等，這已經做得很好。有一樣是大家不知道的，就是中民未來做社區商業的探索，一個是線上線下。線上做了社區的普惠拼購，這個拼購不是拼蘋果，不是拼鮮花，拼的是社區服務，這是一個空白點。在社區，服務是一個剛需的要求，大家都需要，現在很忙，保潔、保姆、家教，家里有老人身體不好有康養等需求。今年開始你的住房貸款、贍養老人、子女教育都可以抵稅，在座各位都非常懂，社區大媽不一定懂，拼購一個稅務師，一棟樓大家合起來每個人出點錢，就可以體驗到抵扣稅相關的服務。
很多人跟我講，互聯網要求標準化服務、標準化商品。像肉、水果很標準的，但是服務是非標準化的，你不能做互聯網化。我們認為服務也可以進行標準化的。把時間跟價格合起來，就是一個相對標準，一個小時50塊錢、40塊錢都是一個標準。我們正在做的拼購平臺社惠拼，做得非常好。目前在上海幾個小區試點，每天幾千單。為什么效果那么好？因為我們是共享經濟。一個保潔員每天在社區隨時等候派單，她的時間成本節約了，本來她在這個小區做兩個小時，再騎車去另外一個地方一個小時，像一線城市時間成本非常高的，一個小時浪費了。比如說去按摩店做一個足底按摩，120塊錢一小時，按摩師只賺到38塊錢?，F在為小區家庭服務，一小時60塊錢，他挺開心的，本來賺38塊錢，現在賺60塊錢。社惠拼的拼購邏輯很簡單，讓消費者更省錢，讓服務者更賺錢，打破中間商差價，這就是社區的土壤延伸出來社區的服務。
第二個，共享客廳。中民未來管理的社區大概在全國155個城市里面覆蓋4500個小區，我們每天要服務3000萬社區人口。我們發現，我們很多物業，有很多原來會所或者叫做管理中心，有很多房子在那邊。坦率的講會所沒有用的，那個游泳池沒有人去游泳。我們把會所利用起來，因為本來是一個公共的空間，做什么？做微商業、微零售，我們根據這個小區最需要是什么？比如說蔬菜、水果、肉等等生活的必需品、急需品，將這個空間改造為共享客廳大概一兩百平方米，對小區進行一個調查，最需要是什么，讓他足不出戶享受生活的便利。把社區的物業充分利用起來。
所以，我們線上做的是社惠拼，線下做的是共享客廳。這是我們中民未來正在社區中做的服務。
這些創新的實踐大概圍繞“人房車錢老幼游”，老幼是社區沉淀的人中最多的，車也是社區沉淀最多的，老人比較寂寞，我們可以做兩個產品，把小區電影院包下來，70、80歲老人家喜歡看以前的電影，現在電影看不懂，以前的電影《地道戰》，現在網上沒有人看的。到電影院把早上9-11點包起來的，老人家早晨起來送完孫子上學，看到11點回到家里去做飯。包括游樂以及金融服務也可以這樣子。
現在電視里面經常曝光的電信詐騙，就是把電話打到小區里面騙小區老人家的錢，相較而言他們不懂網上理財。社區家庭里是銀行最后一公里達不到的，詐騙者用溫情的電話打過來，讓我們社區老人們中招了。央行出臺了類似65歲以上的老人網上轉帳24小時到賬的規定，電視上還是有老人被騙，對老人的金融關懷不夠，金融教育非常不夠。目前，中民未來旗下中民普惠，這幾年已經在社區里面幫助居民做了很多投資者風險教育的工作。
我想說社區是一個聚寶盆，社區是一個很大的空間。在這里面可以有很多想象空間，很多的創新、商業、金融、服務都可以做，特別是社區服務，非常重要，馬上春節來了，上海、北京會出現保姆荒，我們也可以解決保姆荒的問題。
這是我們目前在做的一些工作，還有“四點半課堂”等等，因為時間關系，不展開說了。謝謝各位！