文|雷達財經  張凱旌

編輯|深海

萬科董事長郁亮在集團年會上的一番話，再度成為了地產圈的焦點。

這一次，郁亮不僅將當下房地產行業所處的時代定義為“黑鐵時代”，還在演講中提到2022年是萬科“破釜沉舟、背水一戰”的一年，“如何理解背水一戰？就是要么死，要么活，沒有中間狀態。”

值得一提的是，郁亮表示，為了減少浪費，營造節表縮食的戰時氛圍，助理給自己定機票時不會買頭等艙。“能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要。”

作為地產業的龍頭，萬科有關房地產時代的表述一直被業界當做行業風向的重要參考。此前，王石就曾在2012年稱，“中國房地產業的黃金時代已經結束，白銀時代到來”，而郁亮在2018年9月那句著名的“活下去”廣為流傳后，也曾稱“白銀時代會持續很長時間，等到青銅時代再去轉型就來不及了”。

如今，郁亮甚至跳過了青銅，直指黑鐵。“估計要徹底洗牌了”，盤古智庫高級研究員江瀚對雷達財經表示。

雷達財經注意到，郁亮拋出黑鐵時代論斷背后，萬科近幾個月銷售額出現大幅下滑。

郁亮年會演講引發爭議

這份本于1月9日郁亮在萬科內部召開的年會上發表的演講稿，近日一經傳出就迅速在地產圈刷屏。

雷達財經梳理發現，郁亮演講內容的信息量很大，其從戰略、組織、人、機制和文化五個方面切入，在詮釋了年會主題“愛拼才會贏”的基礎上，也給萬科今年的發展定下了基調。

在郁亮看來，外部環境上的第一個特質是行業進入縮表出清階段，簡單概括即為去金融化。“縮表出清對于我們來說，就是一場生死之戰”、“能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去”。

第二個特質則是今年經濟工作會議提到的一個中心、三個基本點的行業新發展模式。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。在此基礎上，郁亮認為，市場分化會越來越明顯，行業規模也會開始萎縮。

為了應對這種變化，萬科要從組織、機制、人等多方面進行調整。

具體而言，首先是“一切從簡”。如聊到“組織方面”時，郁亮就將重點放在了“精簡”團隊上。“各區域真的需要建設那么多的產品線，那么多產品負責人嗎？”郁亮發問，其舉例稱，剛開始每個單位設一位首席客戶官，集團共65位首席客戶官。現在精簡到14個人，但專題報告質量卻更好了。

此外，郁亮稱，當黑鐵時代來臨時，集團無論是個人薪酬，還是福利、補貼都要與其相適應。“我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業中工作”、“萬科能提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純的給錢”。

除了在團隊方面“省”，業務流程方面也要“省”。“房地產過去每個環節都可以外包，外包以后我們還能再賺錢”、“今天黑鐵時代了，我們自己不干誰干？”

最后，郁亮還強調了“節衣縮食、戰時氛圍”八個字。一切工作圍繞跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開；只能從打贏仗的隊伍里面選拔干部；管理人員都要全部下沉，身先士卒；投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。

“如果我們敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”

雷達財經注意到，針對郁亮的這番講話，網絡上出現了多種不同的聲音。

部分行業人士認為，這預示了房地產行業即將到來的持續痛苦的轉型，郁亮演講最后提出的做“專業高手、全能冠軍、長跑勝將”的要求，實則是意圖拔高公司經營和服務的權重。

江瀚指出，這個時代可能紛爭更多，市場競爭更加激烈，發展速度也沒有那么快了。“郁亮說連頭等艙都不訂了，更多是代表一個態度，代表萬科上下要學會量入為出。上市公司學會過苦日子并不一定是件壞事，黑鐵時代也不意味著沒有機會，在不斷的發展過程中積累力量，從而向更長遠的目標進發，這是萬科給所有房企的啟示。”

但也有觀點認為，郁亮是在加劇地產圈的內卷，告訴企業要延長勞動時間，加大勞動強度，降低勞動報酬，設法讓供應商吐出更多利潤，該優化的優化，該裁員的裁員，能干就干，不能干走人。

發言背后，萬科近幾個月合同銷售額大幅下滑

郁亮發言背后，地產行業出現震蕩。

2021年，多家房企暴雷、資不抵債、業績驟降，曾經盤踞富豪榜前列的房企“老大”們，財富也都經歷了巨幅縮水。

1月31日，國際評級機構穆迪發布的報告稱，2021年全國合約銷售額同比僅增長5.3%，低于2020年的10.8%與2019年的10.3%，原因是2021年下半年因信貸環境偏緊銷售量下降且平均售價增速下降。由于房地產融資渠道受限以及購房者信心趨弱，預計2022年全國合約銷售額將同比下降5%-10%。

克而瑞地產研究中心數據也顯示，2021年規模房企年度目標平均完成率不到90%，明顯低于過去三年超過105%的平均水平。

置身于行業大潮中，萬科也不例外。雖然郁亮早在2018年就曾高喊“活下去”，公司也采取了降杠桿、去庫存、業務轉型等針對性的調整，但仍難逃業績下滑的局面。

2021年半年報中，萬科在營收同比增長14.19%的情況下，歸母凈利潤同比下降11.68%。同花順iFind數據顯示，公司上一次中報出現歸母凈利潤下滑的情況，還是在2002年。

彼時，為安撫投資者，萬科總裁、首席執行官祝九勝一度再次在接受采訪時談及“活下去”的字眼，其表示，整個行業的游戲規則在發生變化，萬科沒把規模和速度作為唯一目標來看，活下去比什么都重要。

但穩字當頭的萬科，并沒能穩住業績。2021年5月至年底，萬科的銷售一直呈現同比下滑的態勢中，5月同比下降幅度尚為6.07%，12月已擴至37.40%。

整體來看，萬科2021年累計實現合同銷售額6277.8億元，同比下降10.85%。這是近六年來，萬科年度銷售增速首次由正轉負。

此外，萬科還出現增收不增利的情況。2021年前三季度，萬科營收同比增12.42%，歸母凈利卻同比下滑16.0%。同期，公司毛利率為22.10%，同比下降7.8%，凈利率為9.06%，同比降3.4%。年報數據顯示，自2004年以來，萬科的凈利率從未低于10%。

值得注意的是，跨入2022年后，上述頹勢仍在延續。

1月，萬科合同銷售額356.0億元，同比下降50.19%。這是近年來，除2020年3月外，萬科錄得最低單月銷售額，同比降50.2%也是多年來最大的單月降幅，甚至超過了疫情影響最大的2020年3月。

行業人士指出，通常情況下，在春節返鄉置業潮的影響下，1、2月的銷售成績在全年中都是較為出色的。但如今市場呈現出的狀況是，包括萬科在內，碧桂園、融創、金地等多家百強房企銷售額均出現同比下滑，這或預示著今年房企的回款仍不樂觀。

曾多次為行業拉響“警報”

萬科已經是穩定在房地產行業龍頭位置時間最久的企業之一。據報道，當萬科成為一家千億公司時，中國只有6家民營企業達到這個規模，其他5家都跟地產無關。2010年，萬科還成為了內地第一家年銷售額千億元級別的房產企業。

雷達財經梳理發現，萬科“常青”，與其一直秉持“居安思危”的態度不無關聯，公司曾在過去十幾年中多次站出提示市場風險，也正是這種警覺性，讓公司的營收從2008年的409億，一路飆升至2020年的4191億。

2007年末，在一個活動上，王石對記者提出的“樓市是否出現拐點？”的問題給出了肯定的答案，一時間“拐點論”甚囂塵上，不久后萬科旗下的樓盤也開始紛紛降價。時任集團執行副總裁的劉愛明還表示，房地產的冬天已經來了。

2014年，郁亮撰寫的《樓市進入白銀時代》引爆輿論。文章中提到，房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了。

如果說前兩次還只是萬科略帶悲觀的預測的話，那么2018年萬科在深圳舉辦深秋例會時，會場主屏幕、側方屏幕上鮮明的“活下去”三個字，則真正有了嚴肅的預警意義。

例會上，郁亮表示，這是真正意義上第一次檢討萬科的整個戰略，因為行業的轉折點實實在在到來了。

不過，彼時這一消息還是遭到了不少網友的質疑。有人認為郁亮在“演戲”，也有人稱其為“陰謀論”。

畢竟根據中原地產研究中心統計，2018年上半年，合計超過50家房地產企業，除了部分轉型的中小企業外，8成房地產企業實現了利潤上漲。其中有部分企業的凈利潤甚至上漲過倍。而萬科自身，上半年也實現了1060億元的營收，和91.2億元的歸母凈利潤，分別同比增長51.8%、24.9%。

但后來行業內發生的一系列事件，卻再次讓業界見識到了萬科的前瞻性。

值得一提的是，此前每次提出相關預警后，萬科都會做出相應改變。

2010年前后行業面臨政策嚴調控，萬科在運營模式上提出高周轉、小股操盤，帶動ROE水平持續提升；2014年行業邁入白銀時代，萬科又搶先布局多元化；郁亮2018年喊出“活下去”后，公司還從戰略、業務、組織、人事幾個方面進行了變革。

從近兩年的成果來看，人事方面，萬科截至2021年6月30日在冊員工數量為10.58萬人，同比減少了20.7%；組織方面，2020年底，萬科內部推行新的管理體系OKR（目標與成果管理法），這被外界稱作郁亮2021年最重要的一場組織試驗。

除此之外，萬科還在探索房地產開發及相關資產經營外的其他業務。截至2021年三季末，萬科總資產上升至1.97萬億元，開發業務增長放緩的同時，投資性房地產及長期待攤銷費用兩項增長明顯，主要由于公司對公寓、物流等持有型物業投資增加所致。

其中，2021年11月，萬科旗下物業版塊萬物云已啟動分拆上市計劃；同時，萬科商業、租賃住房等業務也已形成資產和業務規模。

在外界看來，房地產業目前距離跨過出清階段還有很長一段距離，而現階段的調整也還遠遠不夠。否則，郁亮也不會如此決絕地宣布“黑鐵時代”的戰略。

祝九勝甚至表示，公司對2022年的市場情形還有一些看不太明白，最低經營目標比2021年還要下調。

有觀點認為，從萬科團隊過往應對變局的成果來看，其發布警示后，在寒冬中生存下來的可能性相對較高。不過，在行業背景甚至邏輯發生變化的情況下，萬科的改革能否奏效，還需要等待市場來驗證。

*雷達財經（ID：leidacj）