文|翠鳥資本
虧損程度之大，始料未及。
世聯行（002285.SZ）作為中國最大的地產代理公司，在2021的地產行業嚴冬中更能深切體會到寒冷。
近期，公司披露的2021年度報告顯示，實現營業收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤暴降1118.09%，虧損11.29億元，扣非凈利潤更是下降5578.7%，虧損13.81億元。
01 立業28年的浮與沉
1964年出生的陳勁松，除了是世聯行的創始人之外，還是中國房地產行業的元老級人物，集專家、學者、企業家于一身。
1988年于同濟大學畢業后，陳勁松被分配到中海地產在香港任項目經理。彼時，也正是房地產開發的早期黃金二十年。但他在自己創業之時，卻并未選擇房地產開發賽道，“堅決不干開發商”，不拿地、不蓋房，這是他為外界所知的思想。
那時，香港市場的房地產咨詢顧問公司已遍地開花，內地市場則相對空白。
到了1992年，陳勁松看到了在內地發展房地產咨詢、顧問及代理的機會。次年，他就和妻子佟捷在深圳注冊了世聯行的前身世聯地產顧問公司，專注于房地產服務業。
最開始，世聯地產由佟捷全職負責公司的運營。當年7月，世聯地產就取得了深圳市為房地產咨詢企業頒發的第一張批文，獲批經營房地產評估與交易等專營業務。
世聯地產以評估見長，成立初期業務范圍較窄，市場影響也有限。
1995年，陳勁松決定集中精力，從中海地產辭職，與佟捷攜手經營世聯，并開始在評估業務的基礎上進行業務擴張，開始掘金房產代理業務，并通過代理深圳寶安廣場項目而一炮而紅。
此后，陳勁松將世聯行的定位逐漸確定為房地產綜合服務提供商。到了2004年，世聯行確立了“全國化”發展戰略，明確代理和顧問兩大主營業務。2009年，世聯行登陸資本市場，這也堅定了陳勁松“房地產服務業不比房地產開發低一等，也能做大做強”的想法。
到了2013年，世聯行國內銷售代理額已破3000億元，營收達到25.6億，凈利潤3.2億。但這時的房地產行業，經過三十年的高速發展期，已進入了“下半場”的較量。
或是基于代理行業面臨天花板壓力所做的轉型，亦或是受彼時各行各業企業都在嘗試多元化創新商業浪潮的影響，2014年，世聯行啟動以“服務、入口、開放、平臺”為核心的祥云戰略，搭建新的O2M商業模式，擬打造向“金融+資管+電商”三駕馬車，開始探索資產管理服務、金融服務等新業務。
但新業務截至2020年末，盈利點仍不突出的同時，還在蠶食傳統業務的利潤帶來毛利率下滑、現金流壓力加劇等經營隱憂。
而渠道的崛起、開發商自銷團隊的建設等多種因素，也在擠壓著世聯行的生存空間。僅2017年-2019年上半年，世聯行代理銷售業務收入分別為37.79億元、33.16億元、13.08億元，2018年同比降幅為12.26%。
世聯行更是在年報中直接將2018年稱之為“艱難的一年”，當期世聯行出現2009年上市以來首次營收凈利“雙降”的情況。
世聯行已不得不開始自救。
2019年8月，世聯行聯合58同城、同策共建新房聯賣平臺“58愛房”，共同規劃在新房及二手房分銷渠道服務上的合作。同年12月，世聯行曾宣布以發行股份及支付現金方式購買同策咨詢81%股權。
“兼并”同策，曾被陳勁松給予厚望，稱“強強聯手成為中國代理業主導企業，是未來‘消渠一體’（銷售渠道一體化）實質推動的核心力量”。但最終雙方“聯姻”還是告吹，“房產代理商‘抱團取暖’也難過寒冬”，市場唏噓。
2020年7月始，大橫琴入股世聯行事項逐步推進。不久之后，世聯中國宣布，將擁有的上市公司14%股份的表決權委托給珠海大橫琴，助其成為掌控29.9%表決權的第一大股東。
在傳統地產代理業務下滑之際，擁有深厚國資背景、作為橫琴新區全島工商物業和城市配套設施集中運營管理者的珠海大橫琴，無疑可以給上市公司帶來更多的可能性。
大橫琴一出手就是5億元，借給世聯行用于發展物業管理、商業管理等資產管理業務。
2022年1月，大橫琴又聯合多方，以5.3億元收下上市公司持續虧損的長租公寓運營平臺世聯房集，世聯行不僅借此將長租公寓運營模式，從中資產轉變為輕資產，還獲得了2.35億元投資收益。
02 盈利和多元化困境
頭頂“中國境內首家登陸A股的不動產綜合服務提供商”光環的世聯行，已是中國房地產行業多輪發展周期的親歷者和見證者。現在雖有大橫琴的加持，但2021這一年，公司整體業績卻降至冰點。
2021年，公司實現營業收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤虧損11.29億元，上年同期盈利1.11億元；扣非凈利潤虧損13.81億元，上年同期盈利2521.04萬元；經營活動產生的現金流量凈額為10.51億元，同比增長38.59%；報告期內，世聯行基本每股收益為-0.57元，加權平均凈資產收益率為-26.12%。
數據統計顯示，世聯行近三年凈利潤復合年增長率為-239.52%，在房地產行業已披露2021年數據的39家公司中，世聯行的凈利潤復合年增長率排名第36，位列倒數第四名。
分產品來看，2021年度公司主營業務中，代理銷售業務收入24.01億元，占營業收入的39.48%，同比下降19.81%；互聯網+業務收入19.17億元，占營業收入的31.51%，同比增長21.02%；城市資產管理業務收入7.36億元，占營業收入的12.1%。
2021年，公司毛利率為15.07%，同比上升3.15個百分點；凈利率為-18.55%，較上年同期下降20.53個百分點。分產品看，代理銷售業務、互聯網+業務、城市資產管理業務2021年毛利率分別為24.80%、7.59%、11.29%。
數據顯示，2021年公司加權平均凈資產收益率為-26.12%，較上年同期下降28.2個百分點；公司2021年投入資本回報率為-17.42%，較上年同期下降19.71個百分點。
在資產重大變化方面，2021年末，公司貨幣資金余額較期初減少17.4%；應收賬款較期初減少11.26%；預付款項較期初增加13.45%；存貨較期初增加81.41%，主要系交易業務確認合同履約成本增加。
同樣，世聯行某地產大客戶，出現商票逾期兌付。截至年末，對該客戶的應收款余額為12.66億元。除此之外，還有其他地產客戶也出現資金鏈緊張，計提壞賬損失2.22億元。公司全年計提各項資產減值準備16.6億元。
在償債能力方面，公司2021年末資產負債率為57.85%，相比上年同期上升6.18個百分點，但近年來整體低于行業均值。
雖然世聯行近幾年也積極布局多元化業務，但基本也是無一成功，鎩羽而歸。
國內幾家地產代理公司均于近期發布了2021年度財報，幾乎全新由盈轉虧。其中：世聯行虧損11.29億元；易居企業控股虧損88.93億港元；合富輝煌凈虧損5.45億港元。三大上市公司中，最保守并堅守在傳統領域的合富，反而虧得最少。
投資者也在投資互動平臺對世聯行發問：橫琴集團收購到管理層執掌公司，目前公司出現盈利巨虧，請問管理層目前有何措施面對公司的盈利困境，管理層是否有能力讓公司實現盈利？世聯行方面則回應稱：“公司管理層將持續致力于提升公司價值，積極推進公司轉型，以更好的業績回報廣大投資者。”
雖然投資者對于世聯行有諸多質疑，甚至還有人提問：“請問董秘，目前世聯行是否存在st風險？”，但現任董事長胡嘉和聯席董事長陳勁松對未來卻頗具信心，他們在2022年4月3日的《2022年致股東的信》中結尾處如此寫道，“2022年是中國房地產的“著陸”年，因城施策將加大城市的分化，不確定性仍將是市場最大的特征。面對不確定性，我們“落地深耕，一城一策”的戰略將更為重要。我們要把之前所走的每一步變成未來前進的底層邏輯，堅持常識、價值觀和方法論，堅持長期主義，凝聚共識，培養以身作則的領導力，重回世聯專業能力！”
近兩年，上游的地產開發商不斷面臨的流動性和債務危機，對像世聯行在內的下游企業產生了巨大風險，世聯行能突破盈利困境嗎？